GbR auflösen mit Immobilie – Umfassender Ratgeber

Wenn die GbR mit Immobilie beendet werden soll

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine häufig gewählte Rechtsform für gemeinschaftliche Immobilienprojekte – sei es beim gemeinsamen Erwerb eines Mehrfamilienhauses, bei Ferienimmobilien oder bei gewerblich genutzten Objekten. Doch was passiert, wenn die Gesellschafter getrennte Wege gehen möchten, sich die Lebensumstände ändern oder Meinungsverschiedenheiten auftreten?

Die Auflösung einer GbR, die Immobilieneigentum hält, ist rechtlich komplex und erfordert sorgfältige Planung. Anders als bei reinen Dienstleistungs- oder Projektgemeinschaften steht hier ein werthaltiges, oft finanziertes Vermögensobjekt im Mittelpunkt. Fehler bei der Auseinandersetzung können zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten, unklaren Eigentumsverhältnissen und erheblichen finanziellen Belastungen führen.

Dieser Artikel beleuchtet umfassend die rechtlichen Grundlagen, praktischen Abläufe und wichtigsten Entscheidungen bei der Auflösung einer GbR mit Immobilienbesitz. Ob Sie als Gesellschafter aussteigen möchten, die Gemeinschaft einvernehmlich beenden wollen oder vor einem Konfliktfall stehen – hier finden Sie fundierte Orientierung für Ihre Situation.

Rechtliche Grundlagen der GbR mit Immobilieneigentum

Die GbR als Rechtsform für Immobiliengemeinschaften

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist gemäß §§ 705 ff. BGB die einfachste Form einer Personengesellschaft. Sie entsteht bereits durch die Vereinbarung zweier oder mehrerer Personen, einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen – oft sogar ohne schriftlichen Vertrag. Bei Immobilien bedeutet dies: Erwirbt eine Mehrheit von Personen gemeinsam eine Immobilie mit dem Ziel, diese zu verwalten, zu vermieten oder zu nutzen, liegt regelmäßig eine GbR vor.

Seit der umfassenden Modernisierung des Gesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 ist für Grundstücksgeschäfte einer GbR zwingend die vorherige Eintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister (als eGbR) erforderlich. Nur dann kann die Gesellschaft als solche (eGbR) im Grundbuch eingetragen werden. Bereits vor dem Stichtag im Grundbuch eingetragene GbRs bleiben zwar zunächst anerkannt, können aber künftige Eintragungen ohne vorherige Registereintragung nicht mehr vornehmen.

Gesamthandsprinzip und Immobilieneigentum

Ein zentrales Merkmal der GbR ist das Gesamthandsprinzip (nunmehr geregelt in § 718 BGB n.F.). Das bedeutet: Die Gesellschafter sind gemeinschaftlich – nicht anteilig – am Gesellschaftsvermögen (einschließlich Immobilien) berechtigt. Kein einzelner Gesellschafter kann über seinen „Anteil“ an der Immobilie frei verfügen oder diesen beleihen. Entscheidungen über die Immobilie müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden.

Diese gemeinschaftliche Bindung hat weitreichende Konsequenzen für die Auflösung: Die Immobilie kann nicht einfach „aufgeteilt“ werden wie Geldvermögen, sondern erfordert eine Auseinandersetzung, bei der das gesamte Objekt entweder verkauft, einem Gesellschafter zugewiesen oder in eine andere Eigentumsform überführt wird.

Abgrenzung zur Bruchteilsgemeinschaft

Häufig besteht Unklarheit, ob tatsächlich eine GbR oder lediglich eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB vorliegt. Bei der Bruchteilsgemeinschaft hält jeder Miteigentümer einen festen Anteil am Grundstück (z.B. je 1/2), über den er grundsätzlich verfügen kann. Es fehlt jedoch der gemeinsame gesellschaftliche Zweck.

Ob bei gemeinschaftlichem Immobilieneigentum eine GbR oder eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegt, ist nach dem objektiven Willen und der tatsächlichen Vereinbarung maßgeblich. Ein gemeinsamer, über die reine Verwaltung oder Nutzung hinausgehender Zweck kann für die Annahme einer GbR sprechen, andernfalls liegt regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB vor.

Die Unterscheidung ist rechtlich bedeutsam: Eine GbR bietet mehr Gestaltungsmöglichkeiten durch einen Gesellschaftsvertrag, unterliegt aber auch strengeren Auflösungsregelungen. In der Praxis erfordert die Abgrenzung eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls.

Möchten Sie mehr über die Unterschiede zwischen GbR und Bruchteilsgemeinschaft erfahren oder benötigen Sie Unterstützung bei der rechtlichen Einordnung Ihrer Immobiliengemeinschaft? Eine frühzeitige rechtliche Klärung kann spätere Komplikationen vermeiden.

Gesetzliche Regelungen zur Auflösung

Die Auflösung einer GbR ist in §§ 723 ff. BGB geregelt. Im Zuge der Reform zum 1. Januar 2024 (MoPeG) wurden die Regelungen entscheidend überarbeitet; für Verfahren, die bereits vor dem Stichtag eingeleitet wurden, kann noch das frühere Recht maßgeblich sein.

Auflösungsgründe können sein:

• Zeitablauf: Wenn die GbR für eine bestimmte Zeit gegründet wurde
• Zweckerreichung oder -unmöglichkeit: Das gemeinsame Ziel wurde erreicht oder ist nicht mehr realisierbar
• Gesellschafterbeschluss: Einvernehmliche Beendigung durch alle Gesellschafter
• Kündigung durch einen Gesellschafter: Eine Kündigung durch einen Gesellschafter ist bei einer unbefristeten GbR grundsätzlich jederzeit nach § 723 BGB möglich, soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes regelt
• Wichtiger Grund: Außerordentliche Kündigung bei schwerwiegenden Gründen (§ 723 Abs. 1 S. 2 BGB)
• Tod eines Gesellschafters: Ohne spezielle Fortsetzungsklausel im Gesellschaftsvertrag führt der Tod eines Gesellschafters grundsätzlich zur Auflösung der GbR. Ist eine Fortsetzungsklausel vereinbart, besteht die Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern fort
• Insolvenz eines Gesellschafters: Führt grundsätzlich zur Auflösung (§ 728 BGB)

Bei Immobilien-GbRs ist besonders relevant, dass die Kündigung nicht sofort zur vollständigen Beendigung führt. Es folgt die Phase der Auseinandersetzung, in der das Gesellschaftsvermögen – also auch die Immobilie – verteilt werden muss.

Gründe für die Auflösung einer Immobilien-GbR

Persönliche Veränderungen der Gesellschafter

Lebensumstände ändern sich: Ein Gesellschafter benötigt Liquidität, zieht in eine andere Region, plant eine berufliche Veränderung oder möchte sich aus persönlichen Gründen von der gemeinsamen Immobilie trennen. Solche individuellen Entwicklungen sind häufigste Auslöser für Auflösungswünsche.

Auch Generationenwechsel spielen eine Rolle: Erben, die in eine GbR „hineinwachsen“, haben oft andere Vorstellungen als die ursprünglichen Gesellschafter. Sie möchten das geerbte Vermögen anders nutzen oder lieber eigenständig agieren.

Meinungsverschiedenheiten und Konflikte

Unterschiedliche Auffassungen über die Verwaltung, Modernisierung oder Nutzung der Immobilie können zu grundlegenden Konflikten führen. Typische Streitpunkte sind:

• Umfang und Finanzierung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• Höhe der Mieten oder Nutzungsentgelte
• Verkaufswunsch eines Gesellschafters bei Verweigerung der anderen
• Ungleiche Lastenverteilung bei der Verwaltung
• Fehlende Transparenz bei Einnahmen und Ausgaben

Werden solche Differenzen nicht gelöst, kann die Fortsetzung der GbR unzumutbar werden. In diesem Fall besteht ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Wirtschaftliche Gründe

Manchmal sprechen wirtschaftliche Überlegungen für eine Auflösung:

• Die Immobilie wirft nicht die erwartete Rendite ab
• Instandhaltungskosten übersteigen die finanziellen Möglichkeiten einzelner Gesellschafter
• Finanzierungen laufen aus und müssen neu verhandelt werden
• Der Immobilienmarkt bietet günstige Verkaufsbedingungen
• Steuerpflichtige Veräußerungsgewinne sollen realisiert werden

In solchen Fällen kann eine geordnete Auflösung und Verwertung der Immobilie für alle Beteiligten die beste Lösung sein.

Tod oder Insolvenz eines Gesellschafters

Ohne spezielle Fortsetzungsklausel im Gesellschaftsvertrag führt der Tod eines Gesellschafters grundsätzlich zur Auflösung der GbR. Ist eine Fortsetzungsklausel vereinbart, besteht die Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern fort. Die Erben erhalten in der Regel einen Abfindungsanspruch. Den Erben steht in der Regel ein Abfindungsanspruch zu, es sei denn, im Gesellschaftsvertrag sind ausdrücklich Eintrittsrechte oder andere Fortsetzungsregelungen vorgesehen.

Die Insolvenz eines Gesellschafters bewirkt nach § 728 BGB ebenfalls die Auflösung der GbR. Der Insolvenzverwalter hat das Recht, die Beteiligung zu kündigen. Dies kann die übrigen Gesellschafter vor erhebliche Herausforderungen stellen, insbesondere wenn die Immobilie noch finanziert ist.

Der Prozess der Auflösung: Von der Kündigung zur Auseinandersetzung

Phase 1: Die Auflösungserklärung

Die Auflösung beginnt mit einer Erklärung – entweder durch einen Gesellschafterbeschluss oder durch Kündigung eines Gesellschafters. Eine ordentliche Kündigung bei unbefristeter GbR kann jederzeit erfolgen, muss aber gegenüber allen anderen Gesellschaftern erklärt werden.

Wichtig: Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen und eindeutig den Auflösungswillen zum Ausdruck bringen. Bei außerordentlicher Kündigung aus wichtigem Grund müssen die Gründe substantiiert dargelegt werden.

Für die eGbR gilt: Die Auflösung muss zur Eintragung in das Gesellschaftsregister angemeldet werden, damit sie Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.

Phase 2: Liquidation und Auseinandersetzung

Nach der Auflösung tritt die GbR in die Liquidationsphase ein. Gemäß § 730 BGB sind zunächst die Gesellschaftsschulden zu tilgen. Erst danach erfolgt die Verteilung des verbleibenden Vermögens – der sogenannten Auseinandersetzung.

Bei einer Immobilien-GbR bedeutet dies konkret:

1. Feststellung des Vermögensstandes: Welchen Verkehrswert hat die Immobilie? Welche Verbindlichkeiten bestehen noch?
2. Tilgung von Schulden: Bestehende Darlehen, offene Rechnungen und Verpflichtungen müssen beglichen werden
3. Verteilung des Überschusses: Nach Abzug aller Verbindlichkeiten wird das verbleibende Vermögen nach Köpfen oder nach Kapitalanteilen verteilt

Die größte Herausforderung: Eine Immobilie lässt sich nicht einfach teilen. Es muss ein Weg gefunden werden, wie das Objekt in verwertbares Vermögen umgewandelt oder einem Gesellschafter zugewiesen wird.

Phase 3: Grundbuchberichtigung

Der letzte Schritt ist die Anpassung des Grundbuchs. Je nach gewähltem Auseinandersetzungsweg muss eingetragen werden:

• Bei Verkauf: Neuer Eigentümer
• Bei Übernahme: Der übernehmende (ehemalige) Gesellschafter als Alleineigentümer
• Bei Realteilung: Die neuen Eigentumsverhältnisse an den Teilgrundstücken

Ohne korrekte Grundbuchberichtigung ist die Auflösung nicht vollständig abgeschlossen. Bestehen noch Grundschulden oder Hypotheken, müssen diese entweder abgelöst oder auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Wege der Immobilienverwertung bei GbR-Auflösung

Variante 1: Verkauf an Dritte

Der Verkauf der Immobilie an einen externen Käufer ist oft der klarste Weg. Der Erlös wird nach Abzug aller Verbindlichkeiten an die Gesellschafter verteilt. Dies bietet mehrere Vorteile:

• Klare finanzielle Abwicklung ohne Bewertungsstreitigkeiten
• Keine Notwendigkeit einer Übertragung zwischen den Gesellschaftern
• Auflösung der gemeinsamen Verbindlichkeiten

Allerdings müssen sich alle Gesellschafter über den Verkauf, den Verkaufspreis und die Abwicklungsmodalitäten einigen. Kann keine Einigung erzielt werden, waren früher andere rechtliche Wege möglich, die jedoch seit der Reform 2024 eingeschränkt wurden.

Variante 2: Übernahme durch einen Gesellschafter

Ein Gesellschafter übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Diese Lösung setzt voraus:

• Einigung über den Übernahmepreis (meist basierend auf einem Verkehrswertgutachten)
• Finanzielle Möglichkeit des übernehmenden Gesellschafters
• Zustimmung der finanzierenden Bank zur Entlassung der ausscheidenden Gesellschafter aus der Darlehensschuld

Diese Variante ist besonders bei emotional verbundenen Immobilien (z.B. Elternhaus) oder bei betrieblich genutzten Objekten sinnvoll.

Sie überlegen, die Immobilie zu übernehmen oder einem Mitgesellschafter zu übertragen? Wir unterstützen Sie bei der rechtssicheren Gestaltung und der Verhandlung fairer Übernahmebedingungen.

Variante 3: Realteilung

Bei geeigneten Grundstücken kann eine Realteilung in Betracht kommen: Die Immobilie wird physisch geteilt, jeder Gesellschafter erhält einen eigenständigen Teil. Eine Realteilung setzt voraus, dass das Objekt grundbuchtechnisch und baurechtlich teilbar ist (z. B. Vermessung, Parzellierung, ggf. Teilungserklärung bei Wohnungseigentum) und die erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorliegen.

Diese Variante ist selten, aber in bestimmten Konstellationen eine interessante Alternative zum Verkauf.

Variante 4: Umwandlung in andere Rechtsformen

Manchmal ist eine Umwandlung sinnvoller als eine vollständige Auflösung:

• Umwandlung in Bruchteilsgemeinschaft: Jeder erhält einen festen Anteil, über den er eigenständig verfügen kann
• Gründung einer GmbH & Co. KG: Bei größeren Immobilienprojekten kann dies steuerliche und haftungsrechtliche Vorteile bieten
• Übertragung auf eine neu gegründete GmbH: Schafft eine klare Trennung zwischen Gesellschaftern und Immobiliengesellschaft

Solche Umstrukturierungen erfordern sorgfältige steuerliche und rechtliche Beratung, können aber langfristig vorteilhafter sein als eine Auflösung.

Bewertungsfragen: Was ist die Immobilie wert?

Die Bedeutung des Verkehrswerts

Eine faire Auseinandersetzung setzt voraus, dass der Wert der Immobilie objektiv ermittelt wird. Der Verkehrswert (auch Marktwert) entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte.

Zur Ermittlung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren: Orientierung an Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte
• Ertragswertverfahren: Berechnung basierend auf erzielbaren Mieteinnahmen
• Sachwertverfahren: Ermittlung anhand der Herstellungskosten und Abschreibungen

Wer erstellt das Gutachten?

Bei Uneinigkeit über den Wert empfiehlt sich die Beauftragung eines unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dessen Gutachten hat vor Gericht Bestand und bildet eine verlässliche Grundlage für Verhandlungen.

Die Kosten des Gutachtens tragen in der Regel alle Gesellschafter gemeinsam. Sie sind als Teil der Auseinandersetzungskosten anzusehen.

Berücksichtigung von Verbindlichkeiten und Investitionen

Vom Verkehrswert sind abzuziehen:

• Bestehende Grundschulden und Hypotheken
• Noch offene Darlehensverbindlichkeiten
• Rückständige Instandhaltungskosten
• Eventuell noch zu leistende Kaufpreisraten bei Eigentumswohnungen

Hingegen sind Investitionen einzelner Gesellschafter zu berücksichtigen: Hat ein Gesellschafter aus eigenen Mitteln Modernisierungen finanziert, steht ihm hieraus möglicherweise ein Ausgleichsanspruch zu. Diese Fragen sollten im Gesellschaftsvertrag geregelt sein – fehlen solche Regelungen, entscheidet das Gesetz oder im Zweifel das Gericht.

Sonderfragen bei Finanzierung und Verbindlichkeiten

Bestehende Immobilienkredite

Die meisten Immobilien-GbRs haben Darlehen aufgenommen. Bei der Auflösung stellt sich die Frage: Wie werden diese Verbindlichkeiten abgewickelt?

Grundsätzlich haften alle Gesellschafter gemeinsam für Gesellschaftsschulden. Im Kontext von Gesellschaftsverbindlichkeiten gilt die Gesamtschuldnerhaftung: Die Bank kann jeden Gesellschafter in Anspruch nehmen (§ 721 BGB n.F.; ergänzend § 421 BGB). Bei Auflösung bedeutet dies:

• Bei Verkauf: Der Käufer übernimmt das Darlehen oder zahlt einen Kaufpreis, aus dem das Darlehen abgelöst wird
• Bei Übernahme: Der übernehmende Gesellschafter muss die Bank überzeugen, die anderen aus der Haftung zu entlassen
• Bei Insolvenz eines Gesellschafters: Die Bank kann Sicherheiten verwerten oder die verbleibenden Gesellschafter zur Zahlung auffordern

Ablösung versus Schuldübernahme

Zwei Wege sind möglich:

Ablösung: Das Darlehen wird vollständig zurückgezahlt. Dies erfordert ausreichende Liquidität aus dem Verkaufserlös oder eigene Mittel. Viele Darlehensverträge sehen Vorfälligkeitsentschädigungen vor, die die Ablösung verteuern.

Schuldübernahme: Ein Gesellschafter oder der Käufer übernimmt das bestehende Darlehen. Die Bank muss dem zustimmen und wird in der Regel die Bonität des Übernehmenden prüfen. Die ausscheidenden Gesellschafter erhalten eine Haftungsentlassung.

Grundschulden und Hypotheken

Sind Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch eingetragen, müssen diese entweder gelöscht (bei Ablösung) oder auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Die Löschung erfolgt durch Löschungsbewilligung der Bank und Eintragung im Grundbuch. Bei Übertragung bleibt die Belastung bestehen, der neue Eigentümer tritt in die Haftung ein.

Wichtig: Ohne Klärung der Grundpfandrechte ist keine vollständige Eigentumsübertragung möglich.

Steuerliche Aspekte der GbR-Auflösung mit Immobilie

Einkommensteuerliche Folgen

Die Auflösung einer GbR mit Immobilienbesitz kann verschiedene steuerliche Konsequenzen haben:

Veräußerungsgewinn: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft (§ 23 EStG), kann ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn entstehen. Dieser bemisst sich nach der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichen Anschaffungskosten (inklusive Anschaffungsnebenkosten und Herstellungsaufwand).

Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, ist von der Besteuerung befreit.

Abschreibungen: Wurde die Immobilie vermietet, wurden in der Regel Abschreibungen (AfA) geltend gemacht. Bei Veräußerung müssen diese Abschreibungen nicht zurückgezahlt werden, mindern aber den steuerlichen Buchwert und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Grunderwerbsteuer bei Übertragungen

Problematisch ist die Grunderwerbsteuer: Wird die Immobilie im Rahmen der Auseinandersetzung auf einen oder mehrere Gesellschafter übertragen, fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Die Höhe beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Immobilienwerts.

Eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer sieht § 5 Abs. 2 GrEStG nur bei echter Realteilung vor, also wenn das Immobilienvermögen im Rahmen der Auflösung anteilig im Verhältnis der bisherigen Beteiligung auf die Gesellschafter übertragen wird. Bei vollständiger Übernahme durch einen Gesellschafter fällt Grunderwerbsteuer regulär an.

Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung

Wurde auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet (nach § 9 UStG), kann bei Veräußerung innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG eine Korrektur der bisher abgezogenen Vorsteuer erforderlich werden.

Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist unerlässlich, um steuerliche Belastungen zu minimieren und Gestaltungsspielräume zu nutzen.

Konflikte und Lösungswege

Wenn sich die Gesellschafter nicht einigen können

Nicht immer verläuft eine GbR-Auflösung einvernehmlich. Typische Streitpunkte sind:

• Höhe des Übernahmepreises bei interner Übertragung
• Verteilung von Investitionskosten und Instandhaltungsaufwendungen
• Zeitpunkt und Modalitäten des Verkaufs
• Nutzung der Immobilie während der Auseinandersetzungsphase

Kommen die Gesellschafter zu keiner Einigung, stehen verschiedene Eskalationsstufen zur Verfügung.

Mediation als erster Schritt

Bevor es zum Rechtsstreit kommt, kann eine Mediation sinnvoll sein. Ein neutraler Mediator moderiert die Verhandlungen und hilft, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Mediation ist oft schneller und kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren und ermöglicht kreative Lösungen, die vor Gericht nicht möglich wären.

Rechtliche Durchsetzung seit der Reform 2024

Kann keine Einigung erzielt werden, konnte früher jeder Gesellschafter die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Seit 1. Januar 2024 steht dieser Weg bei Neuauflösungen einer GbR nicht mehr offen – die Liquidation erfolgt nun nach den reformierten Vorschriften des BGB. Für vor dem Stichtag bereits anhängige Verfahren gilt das alte Recht fort.

Die neue Rechtslage sieht vor, dass die Auseinandersetzung im Rahmen der Liquidation nach den Regeln des BGB erfolgt. Im Streitfall können Gesellschafter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, um eine Verwertung der Immobilie und faire Verteilung des Erlöses zu erreichen.

Eine gerichtliche Auseinandersetzung sollte jedoch nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden. Oft ist es sinnvoller, einen rechtlichen Beistand frühzeitig einzuschalten, um eine außergerichtliche Einigung zu erreichen.

Sie stecken in einem Konflikt um die Auflösung Ihrer Immobilien-GbR? Wir unterstützen Sie bei der Suche nach pragmatischen Lösungen und vertreten Ihre Interessen gegenüber den anderen Gesellschaftern – mit dem Ziel, langwierige Verfahren zu vermeiden.

Praktische Tipps zur Vermeidung von Problemen

Vorsorge durch einen durchdachten Gesellschaftsvertrag

Die meisten Probleme bei GbR-Auflösungen entstehen, weil wichtige Fragen nicht vorab geregelt wurden. Ein gut ausgearbeiteter Gesellschaftsvertrag sollte enthalten:

• Klare Kündigungsfristen und -modalitäten
• Regelungen zum Ausscheiden einzelner Gesellschafter (Abfindung, Nachfolgeregelung)
• Bewertungsverfahren für die Immobilie im Auflösungsfall
• Vorkaufs- oder Übernahmerechte für verbleibende Gesellschafter
• Regelungen zur Kostenverteilung bei Investitionen und Instandhaltung
• Stimmrechte bei Entscheidungen über Verkauf oder größere Maßnahmen

Selbst wenn bereits eine GbR besteht, lohnt sich die nachträgliche Vereinbarung solcher Regelungen. Sie schaffen Klarheit und reduzieren späteres Konfliktpotenzial erheblich.

Dokumentation und Transparenz

Führen Sie von Anfang an eine saubere Buchhaltung:

• Dokumentieren Sie alle Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar
• Erstellen Sie regelmäßig Abrechnungen für alle Gesellschafter
• Halten Sie Investitionen und deren Finanzierung schriftlich fest
• Protokollieren Sie wichtige Beschlüsse

Diese Transparenz verhindert spätere Streitigkeiten über Zahlungen und Lastenverteilung.

Frühzeitige Einbindung von Fachleuten

Bei ersten Anzeichen von Unstimmigkeiten oder Auflösungswünschen sollten Sie nicht zögern, fachlichen Rat einzuholen:

• Rechtsberatung: Klärung der rechtlichen Möglichkeiten und Pflichten
• Steuerberatung: Optimierung der steuerlichen Folgen
• Immobilienbewertung: Objektive Wertermittlung als Verhandlungsgrundlage
• Mediation: Bei Konflikten als Alternative zum Rechtsstreit

Je früher Sie Fachleute einbinden, desto größer sind die Chancen für eine kostengünstige und zügige Lösung.

Checkliste: Schritte zur Auflösung einer Immobilien-GbR

1. Vorbereitung und Klärung

• Gesellschaftsvertrag prüfen: Welche Regelungen existieren zur Auflösung?
• Auflösungsgrund festlegen: Einvernehmlich oder Kündigung?
• Rechtliche Erstberatung einholen: Rechte und Pflichten klären

2. Wertermittlung und Finanzierung

• Immobilienbewertung durchführen lassen (Gutachten)
• Bestehende Verbindlichkeiten feststellen (Darlehen, Grundschulden)
• Offene Forderungen und Verbindlichkeiten der GbR klären
• Finanzierungsoptionen prüfen bei Übernahme durch einen Gesellschafter

3. Auseinandersetzungsweg festlegen

• Verkauf an Dritte, Übernahme durch Gesellschafter oder Realteilung?
• Einigung über Preis und Modalitäten erzielen
• Bei Bedarf: Mediation oder Verhandlungen führen

4. Vertragliche Umsetzung

• Auflösungsvereinbarung oder Übernahmevertrag erstellen
• Notarielle Beurkundung vorbereiten (bei Immobilienübertragung erforderlich)
• Regelungen zu Übergangszeiträumen und Nutzungsrechten treffen

5. Finanzielle Abwicklung

• Darlehen ablösen oder umschulden
• Abfindungszahlungen leisten
• Steuerliche Aspekte klären (Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer)
• Konten auflösen und Endsaldierung vornehmen

6. Grundbuch und Formalitäten

• Grundbuchberichtigung veranlassen (Löschung der GbR, Eintragung neuer Eigentümer)
• Löschung von Grundschulden bei vollständiger Ablösung
• Bei eGbR: Auflösung im Gesellschaftsregister anmelden

7. Nachbereitung

• Steuererklärungen für das Jahr der Auflösung erstellen
• Unterlagen archivieren
• Eventuell: Mietverträge oder Versicherungen anpassen

Professionelle Begleitung schafft Klarheit

Die Auflösung einer GbR mit Immobilieneigentum ist rechtlich anspruchsvoll und emotional oft belastend. Ob einvernehmlich oder im Konfliktfall – entscheidend ist eine strukturierte, vorausschauende Herangehensweise.

Wichtigste Erfolgsfaktoren sind:

• Klare Kommunikation zwischen allen Beteiligten
• Professionelle Bewertung der Immobilie als objektive Grundlage
• Rechtssichere Gestaltung der Verträge und Übertragungen
• Steuerliche Optimierung zur Vermeidung unnötiger Belastungen
• Frühzeitige Einbindung von Fachleuten bei ersten Anzeichen von Problemen

Ein gut strukturierter Auflösungsprozess schützt Ihre Interessen, minimiert Konflikte und sorgt für eine faire Vermögensverteilung. Zögern Sie nicht, rechtzeitig fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen – dies zahlt sich in der Regel durch Zeit- und Kostenersparnis aus.

Wir beraten Sie gerne bei allen Fragen rund um die Auflösung Ihrer Immobilien-GbR – von der ersten Einschätzung über die Verhandlung bis zur vollständigen Abwicklung. Vereinbaren Sie einen Termin für ein Beratungsgespräch, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und den besten Weg für Sie zu finden.