Rechtsanwältin für Mietrecht,
Immobilienrecht, Baurecht
Eine Provisionsrechnung, obwohl Sie den Makler nie beauftragt haben? Ein Alleinauftrag, aus dem Sie wieder herauswollen? Oder ein berechtigter Provisionsanspruch, den der Kunde nicht zahlt?
Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 hat sich beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen einiges verschoben. Maklerverträge mit Verbrauchern brauchen die Textform, die Provision darf nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden, und über Immobilienportale geschlossene Verträge sind widerruflich. Viele Forderungen, die selbstverständlich wirken, halten einer Prüfung deshalb nicht stand.
Wir vertreten beide Seiten. Käufer und Verkäufer unterstützen wir bei der Abwehr unberechtigter Provisionsforderungen, Maklerbüros bei der Gestaltung ihrer Verträge und bei der Durchsetzung berechtigter Ansprüche. Beraten wird telefonisch, per E-Mail und per Videokonferenz, von Elmshorn aus und überregional.
Ob ein Maklervertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist, entscheidet sich oft an Formalien. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher muss der Maklervertrag seit Ende 2020 in Textform geschlossen werden. Ein Telefonat oder ein Handschlag genügt nicht mehr. Wir prüfen für Käufer und Verkäufer, ob eine wirksame Vereinbarung vorliegt, und gestalten für Maklerbüros Verträge, Provisionshinweise und Widerrufsbelehrungen so, dass sie einer gerichtlichen Prüfung standhalten.
Ein Provisionsanspruch setzt drei Dinge voraus: einen wirksamen Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung und einen Hauptvertrag, der auf diese Leistung zurückgeht. Fehlt die Ursächlichkeit oder ist der Nachweis nicht dokumentiert, wird es eng. Wir vertreten Maklerinnen und Makler bei der außergerichtlichen Geltendmachung und im Prozess, von der Beweissicherung über die Reservierungsvereinbarung bis zur Klage.
Nicht jede Rechnung, die nach dem Notartermin ins Haus kommt, ist berechtigt. Wir prüfen, ob ein Maklervertrag überhaupt zustande gekommen ist, ob die Textform gewahrt wurde, ob der Makler tatsächlich tätig geworden ist und ob seine Tätigkeit für den Abschluss ursächlich war. Häufig lässt sich die Forderung vollständig abwehren, in anderen Fällen zumindest deutlich reduzieren. Wir übernehmen die Korrespondenz und, falls es dazu kommt, die Verteidigung im Prozess.
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher darf die Provision nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Übernimmt eine Seite die Provision, darf höchstens die Hälfte weitergegeben werden, und die Zahlung der anderen Seite muss nachgewiesen sein.
In einem von uns geführten Fall hatten die Verkäufer mit der Maklerin vereinbart, im Erfolgsfall selbst nichts zu zahlen. Von unseren Mandanten, den Käufern eines Einfamilienhauses, wurden dagegen sieben Prozent verlangt. Die Provisionsvereinbarung mit den Käufern war damit unwirksam, gezahlt werden musste nichts. Für Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht.
Maklerverträge, die über ein Immobilienportal oder per E-Mail zustande kommen, sind Fernabsatzverträge. Verbraucher können sie innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist sie fehlerhaft, beginnt die Frist nicht zu laufen und endet erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Der Ablauf ähnelt sich: Ein Exposé wird heruntergeladen, es folgt eine E-Mail des Portals oder des Maklerbüros, in der mehr oder weniger deutlich auf eine Käuferprovision hingewiesen wird, und Monate später kommt die Rechnung. Ob ein Widerruf trägt, ist Einzelfallfrage. Umstritten ist unter anderem, wessen Belehrung maßgeblich ist und wer ihren Zugang beweisen muss. Makler wenden zudem regelmäßig Verwirkung ein. Wir sagen Ihnen offen, ob dieser Weg in Ihrem Fall Aussicht hat, und setzen ihn dort ein, wo die Provisionsforderung ohnehin auf wackligen Füßen steht.
Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich in der Regel jederzeit beenden. Niemand ist verpflichtet, einen Makler weiter tätig werden zu lassen. Anders liegt es beim Alleinauftrag: Er bindet für die vereinbarte Laufzeit, und eine vorzeitige Kündigung kommt meist nur aus wichtigem Grund in Betracht, etwa wenn der Makler untätig bleibt oder seine Pflichten verletzt. In vorformulierten Verträgen sind sehr lange Bindungsfristen angreifbar. Wir sehen uns Ihren Vertrag an, sagen Ihnen, welcher Vertragstyp vorliegt, und formulieren Kündigung oder Widerruf so, dass sie halten.
Ein Makler darf für Käufer und Verkäufer zugleich tätig werden, muss das aber offenlegen und beide Seiten neutral behandeln. Wer als Doppelmakler heimlich die Interessen einer Seite bevorzugt, riskiert seinen Provisionsanspruch. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher kommt hinzu, dass bei Doppeltätigkeit von beiden Seiten nur dieselbe Provision verlangt werden darf. Wir beraten Maklerbüros zur zulässigen Gestaltung und prüfen für Käufer und Verkäufer, ob die Grenzen eingehalten wurden.
Verletzt ein Makler seine Treuepflicht schwerwiegend, verliert er seinen Lohnanspruch vollständig. Praktisch wird das vor allem dann, wenn beim Verkauf gelogen wird, etwa über Mängel, Belastungen oder frühere Schäden der Immobilie.
Dasselbe Verhalten spielt im Immobilienkaufrecht eine zweite Rolle. Wurde ein schwerwiegender Mangel arglistig verschwiegen, hilft dem Verkäufer der notarielle Gewährleistungsausschluss nicht mehr, und der Käufer kann Mängelrechte oder den Rücktritt geltend machen. Verkäufer beraten wir umgekehrt dazu, worüber sie ungefragt aufklären müssen. Ausführlich haben wir das Thema in unserem Beitrag zur Lohnunwürdigkeit des Maklers gemäß § 654 BGB dargestellt.
Drei Konstellationen, die in den letzten Monaten häufiger auf unserem Tisch lagen. Sie zeigen, dass eine Provisionsforderung nicht deshalb berechtigt ist, weil sie selbstverständlich klingt.
Fall 1 · Halbteilungsgrundsatz
Die Ausgangslage: Unsere Mandanten kauften ein Einfamilienhaus. Die Verkäufer hatten ihnen offen gesagt, dass sie mit der Maklerin vereinbart hatten, im Erfolgsfall selbst nichts zu zahlen. Von den Käufern verlangte die Maklerin anschließend die volle Provision von sieben Prozent.
Das Problem: Beim Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf die Provision nicht einseitig auf die Käuferseite abgewälzt werden. Zahlt der Verkäufer nichts, kann auch vom Käufer nichts verlangt werden.
Das Ergebnis: Die Provisionsvereinbarung mit unseren Mandanten war unwirksam. Die Provision musste nicht gezahlt werden.
Fall 2 · Widerruf nach Portalanfrage
Die Ausgangslage: Interessenten laden auf einem Immobilienportal ein Exposé herunter. Danach kommen E-Mails vom Portal und vom Maklerbüro, in denen irgendwo ein Hinweis auf die Käuferprovision steht. Ein halbes Jahr später folgt die Rechnung, und niemand erinnert sich mehr genau, was angeklickt wurde.
Der Ansatzpunkt: Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder lässt sich ihr Zugang nicht beweisen, läuft die 14-Tage-Frist nicht an. Der Vertrag bleibt dann bis zu zwölf Monate und 14 Tage widerruflich.
Die ehrliche Einschätzung: Ein Selbstläufer ist das nicht. Belehrungen werden nachgebessert, die Rechtsprechung ist uneinheitlich, und Makler wenden Verwirkung ein. Wir setzen diesen Weg dort ein, wo die Forderung ohnehin fragwürdig ist, und nutzen ihn oft, um die Provision spürbar herunterzuhandeln.
Fall 3 · Arglist beim Immobilienkauf
Die Ausgangslage: Käufer entdecken nach dem Kauf einen schwerwiegenden Mangel, obwohl der notarielle Vertrag „gekauft wie gesehen“ vorsieht. Verkäufer fragen uns umgekehrt regelmäßig, worauf sie hinweisen müssen. Häufig lief die Kommunikation über den Makler.
Der Ansatzpunkt: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Lügt der Makler beim Verkauf, verliert er wegen Lohnunwürdigkeit nach § 654 BGB seinen Anspruch auf Provision.
01.
Umfassende Analyse Ihrer rechtlichen Situation und ehrliche Einschätzung der Erfolgsaussichten
02.
Entwicklung der optimalen Strategie zur Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen
03.
Professionelle Durchsetzung Ihrer Interessen durch Verhandlung oder gerichtliche Vertretung
Das Maklerrecht liegt bei uns in den Händen von Rechtsanwältin Margarethe Hartun, die den Fachanwaltskurs für Miet- und Wohnungseigentumsrecht absolviert hat und schwerpunktmäßig im Immobilien-, Miet- und Baurecht arbeitet.
Wir vertreten Maklerbüros ebenso wie Käufer und Verkäufer. Das hat einen praktischen Nutzen: Wer beide Seiten kennt, weiß, welche Argumente in einer Auseinandersetzung tatsächlich Gewicht haben und wo sich eine Einigung lohnt. Ergänzend beraten wir zu angrenzenden Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa zu Mängelrechten trotz Gewährleistungsausschluss.
Unsere Kanzlei sitzt in Elmshorn und arbeitet weitgehend digital. Unterlagen schicken Sie uns per E-Mail, Besprechungen laufen per Telefon oder Videokonferenz.
Beide Seiten im Blick Wir vertreten Makler ebenso wie Käufer und Verkäufer und kennen die Argumente der Gegenseite.
Ehrliche Einschätzung Wir sagen Ihnen, ob sich ein Vorgehen lohnt. Auch dann, wenn die Antwort nein lautet.
Erfahrung aus laufenden Mandaten Halbteilungsgrundsatz, Widerruf über Immobilienportale, Lohnunwürdigkeit: Wir arbeiten mit diesen Konstellationen regelmäßig.
Digitale Zusammenarbeit Beratung per Telefon, E-Mail und Videokonferenz, überregional und ohne Anfahrt.
Das hängt davon ab, welchen Vertrag Sie geschlossen haben. Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich formlos beenden, weil Sie nicht verpflichtet sind, den Makler weiter tätig werden zu lassen. Bei einem Alleinauftrag sind Sie an die vereinbarte Laufzeit gebunden und kommen vorzeitig nur aus wichtigem Grund heraus, etwa wenn der Makler untätig bleibt oder seine Pflichten verletzt. Kam der Vertrag über ein Immobilienportal, per E-Mail oder telefonisch zustande, kommt zusätzlich ein Widerruf in Betracht. Schicken Sie uns den Vertrag, dann sagen wir Ihnen, welcher Weg in Ihrem Fall trägt. Alle Wege im Detail erklären wir im Beitrag Maklervertrag kündigen.
Nicht in jedem Fall. Der einfache Maklerauftrag ist jederzeit beendbar. Ein Alleinauftrag bindet dagegen für die vereinbarte Zeit, üblich sind etwa sechs Monate. Eine ordentliche Kündigung ist dann meist ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich. Steht in einem vorformulierten Vertrag eine sehr lange Bindung oder eine automatische Verlängerung, lohnt sich eine Prüfung, denn solche Klauseln halten nicht immer stand.
Beim einfachen Maklerauftrag und beim einfachen Alleinauftrag bleibt der Eigenverkauf erlaubt. Anders beim qualifizierten Alleinauftrag: Dort verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen und den Verkauf nicht an ihm vorbei abzuwickeln. Entscheidend für die Provision ist am Ende, ob der Käufer über den Makler zu Ihnen gekommen ist. Verkaufen Sie an jemanden, den Sie selbst gefunden haben, fehlt es an dieser Ursächlichkeit und damit regelmäßig am Provisionsanspruch.
Im Grundsatz keine. Der Makler wird erfolgsabhängig bezahlt, ohne Vertragsabschluss gibt es keine Provision. Aufwendungsersatz für Inserate, Exposés oder Besichtigungen kann er nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Pauschale Kündigungsgebühren oder Schadensersatzklauseln in vorformulierten Verträgen sind häufig unwirksam. Anders liegt es, wenn Sie einen Alleinauftrag verletzen und am Makler vorbei verkaufen. Dann kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.
Ja, wenn Sie Verbraucher sind und der Vertrag im Fernabsatz geschlossen wurde, also etwa über ein Immobilienportal, per E-Mail oder am Telefon. Die Frist beträgt 14 Tage. Wurden Sie über Ihr Widerrufsrecht nicht oder fehlerhaft belehrt, läuft die Frist nicht an und endet erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Ob ein später Widerruf trägt, ist allerdings Einzelfallfrage. Makler wenden häufig ein, der Käufer habe alle Leistungen in Anspruch genommen und handle treuwidrig.
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher darf die Maklerprovision nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Zahlt eine Seite die Provision, darf höchstens die Hälfte an die andere weitergegeben werden, und zwar erst gegen Zahlungsnachweis. Verstöße führen zur Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung. Bei Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien gilt der Grundsatz nicht.
Es müssen drei Voraussetzungen zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und ein Hauptvertrag, der auf diese Leistung zurückgeht. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher muss der Maklervertrag zusätzlich in Textform geschlossen sein. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch, auch wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde.
Die Tätigkeit für beide Seiten ist zulässig, muss aber offengelegt werden, und beide Parteien sind neutral zu behandeln. Wer heimlich eine Seite bevorzugt oder wesentliche Umstände verschweigt, riskiert den vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher darf bei Doppeltätigkeit von beiden Seiten nur dieselbe Provision verlangt werden.
Das richtet sich nach Streitwert und Aufwand und wird vorher mit Ihnen besprochen. Für Verbraucher ist die Gebühr einer Erstberatung gesetzlich auf höchstens 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, holen wir die Deckungszusage ein. Wir beraten telefonisch, per E-Mail und per Videokonferenz, sodass eine Anreise nach Elmshorn nicht nötig ist.
Sie haben rechtliche Fragen oder benötigen Unterstützung? Wir sind gerne für Sie da und finden gemeinsam die beste Lösung für Ihr Anliegen.
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