Haftung des Maklers bei falscher Beratung

Ihre Rechte als Immobilienkäufer
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Margarethe Johanna Sophie
Hartun

Rechtsanwältin

Haftung des Maklers bei falscher Beratung

Wer eine Immobilie kauft, vertraut oft auf die fachkundige Beratung eines Maklers. Doch was geschieht, wenn die Käufer aufgrund falscher Angaben oder verschwiegener Mängel einen finanziellen Schaden erleiden? Die Haftung des Maklers bei falscher Beratung ist ein komplexes Rechtsgebiet, in dem unsere Kanzlei Hartun & Killet als erfahrene Anwälte für Maklerrecht über umfassende Expertise verfügt. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rechte Sie als geschädigter Immobilienkäufer haben und wie wir Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche helfen können.

Inhalt

Das Wichtigste im Überblick:

  • Bei falscher Beratung durch Makler können Immobilienkäufer Ansprüche auf Schadensersatz und Rückzahlung der Provision geltend machen
  • Makler müssen sowohl auf konkrete Nachfragen wahrheitsgemäß antworten als auch ungefragt über wesentliche Mängel und Tatsachen aufklären
  • Die Kanzlei Hartun & Killet vertritt erfolgreich Mandanten bei dem Thema Immobilienmakler

Wann haftet ein Immobilienmakler?

Immobilienmakler stehen in einem besonderen Treueverhältnis zu ihren Kunden und übernehmen damit eine verantwortungsvolle Position zwischen Käufer und Verkäufer. Aus diesem besonderen Vertrauensverhältnis ergeben sich weitreichende Pflichten. Immobilienmakler sind rechtlich verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zu machen und über alle wesentlichen Umstände vollständig aufzuklären, die für die Kaufentscheidung relevant sein könnten. Eine Haftung des Maklers kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:

Immobilienmakler haften insbesondere dann, wenn sie Fragen des Käufers bewusst falsch oder unvollständig beantworten und dadurch einen Schaden verursachen. Ebenso tritt eine Haftung ein, wenn der Makler wesentliche Informationen über Mängel oder entscheidungsrelevante Tatsachen verschweigt, obwohl er von ihrer Bedeutung für den Käufer wissen musste. Problematisch sind auch ungeprüfte Angaben „ins Blaue hinein“, bei denen der Makler Behauptungen aufstellt, ohne über gesichertes Wissen zu verfügen. Häufig kommt es auch zu falschen Angaben im Exposé oder in der Werbung, die zu einer Haftung führen können. Nicht zuletzt haftet der Makler auch dann, wenn er nachträglich erkannte Fehlinformationen nicht korrigiert, obwohl er dazu verpflichtet wäre.

Aufklärungspflichten des Maklers

Die Aufklärungspflichten des Maklers sind umfassender, als viele Käufer und Verkäufer zunächst annehmen. Dabei unterscheidet die Rechtsprechung zwei wesentliche Szenarien:

1. Antwortpflicht bei konkreten Nachfragen

Stellt der Käufer eine konkrete Frage, ist der Makler verpflichtet, diese vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Er darf die Wahrheit weder bagatellisieren noch herunterspielen. Kann er eine Frage nicht korrekt beantworten, muss er seine fehlende Kenntnis offenbaren und darf keine Vermutungen als Fakten darstellen.

Beispiel: Wenn Sie als Käufer nach einer Grundsanierung des Bades fragen und der Makler von einer kompletten Erneuerung spricht, obwohl nur Waschbecken und Badewanne ausgetauscht wurden, liegt eine Pflichtverletzung vor.

2. Ungefragt aufklärungspflichtige Tatsachen

Selbst ohne direkte Nachfrage muss der Makler den Käufer über Tatsachen informieren, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind. Diese Offenbarungspflicht umfasst alle Umstände, deren Bedeutung für den Käufer für den Makler erkennbar ist.

Die Gerichte haben in zahlreichen Entscheidungen festgelegt, über welche Umstände ungefragt aufgeklärt werden muss, darunter:

  • Bauliche Mängel und Reparaturbedarf
  • Fehlende Genehmigungen (z.B. für Wohnnutzung von Kellerräumen)
  • Denkmalschutz und laufende Denkmalschutzverfahren
  • Mangelnder Schallschutz
  • Schädlingsbefall
  • Problematische Vornutzungen (z.B. als Bordell)
  • Schlechte Bonität bestehender Mieter
  • Konkurrenzbetriebe in unmittelbarer Nähe

In der Praxis sehen wir immer wieder, dass Makler diese Aufklärungspflichten verletzen und dadurch erhebliche finanzielle Schäden für die Käufer entstehen.

Ihre Ansprüche als geschädigter Käufer

Als geschädigter Käufer stehen Ihnen bei einer Falschberatung durch den Makler verschiedene Ansprüche zu:

1. Anspruch auf Rückzahlung der Provision

Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung verliert der Makler seinen Anspruch auf Provision. Haben Sie die Provision bereits gezahlt, können Sie die vollständige Rückzahlung fordern.

2. Schadensersatzansprüche

Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung haben Sie Anspruch auf Ersatz folgender Schäden:

  • Ersatz des zu viel gezahlten Kaufpreises: Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem gezahlten Kaufpreis.
  • Anschaffungsnebenkosten: Bei besonders schwerwiegenden Fällen, in denen Sie die Immobilie bei korrekter Aufklärung gar nicht gekauft hätten, können Sie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Finanzierungskosten ersetzt verlangen.
  • Entgangene Zinsen: Wenn Sie das Geld anderweitig gewinnbringender hätten anlegen können.

3. Mögliche Ansprüche gegen den Verkäufer

In bestimmten Fällen können auch Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen:

  • Anfechtung des Kaufvertrages: Bei arglistiger Täuschung durch den Makler, sofern der Verkäufer davon wusste.
  • Gewährleistungsansprüche: Trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss, wenn der Verkäufer sich die arglistige Täuschung des Maklers zurechnen lassen muss.

Die erfolgreiche Durchsetzung dieser Ansprüche erfordert fundierte rechtliche Kenntnisse und Erfahrung – genau hier kommt unsere Expertise ins Spiel.

Wie Sie Ihre Rechte erfolgreich durchsetzen

Die Durchsetzung von Ansprüchen gegen Makler erfordert ein strategisches Vorgehen. Unsere Kanzlei verfolgt dabei einen bewährten mehrstufigen Ansatz, der sich in zahlreichen Fällen als erfolgreich erwiesen hat.

1. Beweissicherung und Dokumentation

Entscheidend für den Erfolg ist die sorgfältige Dokumentation aller relevanten Fakten. Wir empfehlen Ihnen, sämtliche Unterlagen wie das Exposé, E-Mails und Textnachrichten zu sammeln und chronologisch zu ordnen. Eine detaillierte Dokumentation aller Gespräche mit dem Makler, inklusive Datum, Zeit und Gesprächsinhalten, ist ebenfalls unverzichtbar für die spätere Beweisführung. Bei Besichtigungen sollten Sie nach Möglichkeit immer einen Zeugen hinzuziehen, der Ihre Wahrnehmungen bestätigen kann. Sollten bereits Mängel erkennbar sein, ist es ratsam, diese durch einen unabhängigen Sachverständigen dokumentieren zu lassen, um später belastbare Beweise vorlegen zu können.

2. Rechtliche Bewertung und Strategieentwicklung

In der zweiten Phase analysieren wir als spezialisierte Anwälte Ihren Fall mit größter Sorgfalt. Wir prüfen eingehend die rechtlichen Anspruchsgrundlagen und bewerten die Erfolgsaussichten auf Basis unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Maklerhaftung. Für jeden Fall entwickeln wir eine maßgeschneiderte Strategie, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Dabei legen wir größten Wert auf Transparenz und stellen Ihnen die möglichen Kostenrisiken sowie die zu erwartenden Verfahrensdauern offen dar, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.

3. Außergerichtliche Verhandlungen

Unser Ziel ist für unsere Mandanten eine außergerichtliche Einigung, welche zeitnah und kostengünstig zu einem positiven Ergebnis führt zu erreichen. Wir erstellen ein fundiertes Anspruchsschreiben, das die Pflichtverletzungen des Maklers präzise darlegt und den entstandenen Schaden nachvollziehbar beziffert. In den anschließenden Verhandlungen mit dem Makler und dessen Haftpflichtversicherung nutzen wir unsere Expertise, um einen vorteilhaften Vergleich für Sie abzuschließen. Viele Versicherungen sind an einer diskreten außergerichtlichen Einigung interessiert, um Reputationsschäden für den Makler zu vermeiden.

4. Gerichtliche Durchsetzung

Sollte keine zufriedenstellende außergerichtliche Einigung erzielt werden können, setzen wir Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor Gericht durch. Wir übernehmen für Sie die professionelle Klagevertretung und bereiten den Prozess umfassend vor, indem wir alle relevanten Beweise strukturieren und eine überzeugende rechtliche Argumentation entwickeln. Während des gesamten Verfahrens stehen wir in enger Abstimmung mit Ihnen und informieren Sie transparent über jeden Schritt und jede Entwicklung, damit Sie stets den Überblick behalten und gemeinsam mit uns fundierte Entscheidungen treffen können.

Unsere Expertise und Erfolge

Die Kanzlei Hartun & Killet hat sich auf das Thema Immobilienkauf und Falschberatungen spezialisiert und verfügt über umfassende Expertise in diesem komplexen Rechtsgebiet. Wir verfügen über langjährige Erfahrung in der Beweissicherung und -führung bei strittigen Immobilientransaktionen. Unsere tiefgreifende Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung ermöglicht es uns, Entwicklungen im Bereich der Maklerhaftung frühzeitig zu erkennen und für unsere Mandanten gewinnbringend zu nutzen. In Verhandlungen mit Versicherungen setzen wir auf strategische Verhandlungsführung, die auf unserer fundierten Kenntnis der typischen Argumentationsmuster der Gegenseite basiert.

Unser spezialisiertes Team verfügt über umfassende Expertise im Maklerrecht, Immobilienrecht und Schadensersatzrecht und arbeitet interdisziplinär zusammen, um für jeden Fall die optimale Strategie zu entwickeln. Wir identifizieren präzise die relevanten Haftungsgrundlagen und setzen berechtigte Ansprüche konsequent und mit Nachdruck durch, wobei wir stets die individuellen Bedürfnisse und Ziele unserer Mandanten im Blick behalten.

Häufig gestellte Fragen

Ein Makler haftet, wenn er schuldhaft seine Pflichten verletzt hat, insbesondere durch falsche Angaben, verschwiegene Informationen oder unrichtig beantwortete Fragen. Voraussetzung ist, dass Ihnen dadurch ein messbarer finanzieller Schaden entstanden ist.
Ansprüche gegen den Makler verjähren regelmäßig nach drei Jahren, wobei die Frist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt haben.
Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch vollständig. Bereits gezahlte Provisionen können Sie in diesen Fällen zurückfordern.
Sämtliche schriftliche Kommunikation wie Exposés, E-Mails und Textnachrichten sowie Zeugenaussagen und Sachverständigengutachten dienen als wichtige Beweismittel. Eine frühzeitige und systematische Beweissicherung ist entscheidend für den Erfolg.
Der Makler muss nicht aktiv nach Mängeln suchen, aber alle ihm bekannten wesentlichen Mängel offenlegen und bei konkreten Nachfragen wahrheitsgemäß antworten oder seine Unkenntnis einräumen.
Der Makler darf Verkäuferangaben grundsätzlich ungeprüft weitergeben, haftet jedoch, wenn er von deren Unrichtigkeit wusste oder bei erkennbarer Unplausibilität nicht nachgefragt hat.
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei arglistiger Täuschung mit Kenntnis des Verkäufers. Häufiger sind Schadensersatzansprüche gegen den Makler der erfolgversprechendere Weg.
Die Kosten hängen vom Streitwert ab und werden in unserem Beratungsgespräch transparent dargelegt.

Wir richten Ansprüche in der Regel direkt an die Berufshaftpflichtversicherung des Maklers, was die Erfolgsaussichten erheblich verbessert und häufig zu schnelleren außergerichtlichen Einigungen führt.

Außergerichtliche Einigungen können innerhalb von 3-6 Monaten erreicht werden, während gerichtliche Verfahren je nach Instanzenzug zwischen 1-3 Jahren dauern können. Wir setzen alles daran, Ihren Fall effizient zum Erfolg zu führen.

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