Wie komme ich aus einem Maklervertrag wieder raus?

Das hängt davon ab, welchen Vertrag Sie geschlossen haben. Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich formlos beenden, weil Sie nicht verpflichtet sind, den Makler weiter tätig werden zu lassen. Bei einem Alleinauftrag sind Sie an die vereinbarte Laufzeit gebunden und kommen vorzeitig nur aus wichtigem Grund heraus, etwa wenn der Makler untätig bleibt oder seine Pflichten verletzt. Kam der Vertrag über ein Immobilienportal, per E-Mail oder telefonisch zustande, kommt zusätzlich ein Widerruf in Betracht. Schicken Sie uns den Vertrag, dann sagen wir Ihnen, welcher Weg in Ihrem Fall trägt.

Kann ein Maklervertrag jederzeit gekündigt werden?

Nicht in jedem Fall. Der einfache Maklerauftrag ist jederzeit beendbar. Ein Alleinauftrag bindet dagegen für die vereinbarte Zeit, üblich sind etwa sechs Monate. Eine ordentliche Kündigung ist dann meist ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich. Steht in einem vorformulierten Vertrag eine sehr lange Bindung oder eine automatische Verlängerung, lohnt sich eine Prüfung, denn solche Klauseln halten nicht immer stand.

Darf ich mein Haus trotz Maklervertrag selbst verkaufen?

Beim einfachen Maklerauftrag und beim einfachen Alleinauftrag bleibt der Eigenverkauf erlaubt. Anders beim qualifizierten Alleinauftrag: Dort verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen und den Verkauf nicht an ihm vorbei abzuwickeln. Entscheidend für die Provision ist am Ende, ob der Käufer über den Makler zu Ihnen gekommen ist. Verkaufen Sie an jemanden, den Sie selbst gefunden haben, fehlt es an dieser Ursächlichkeit und damit regelmäßig am Provisionsanspruch.

Welche Kosten fallen bei der Kündigung eines Maklervertrags an?

Im Grundsatz keine. Der Makler wird erfolgsabhängig bezahlt, ohne Vertragsabschluss gibt es keine Provision. Aufwendungsersatz für Inserate, Exposés oder Besichtigungen kann er nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Pauschale Kündigungsgebühren oder Schadensersatzklauseln in vorformulierten Verträgen sind häufig unwirksam. Anders liegt es, wenn Sie einen Alleinauftrag verletzen und am Makler vorbei verkaufen. Dann kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.

Kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Ja, wenn Sie Verbraucher sind und der Vertrag im Fernabsatz geschlossen wurde, also etwa über ein Immobilienportal, per E-Mail oder am Telefon. Die Frist beträgt 14 Tage. Wurden Sie über Ihr Widerrufsrecht nicht oder fehlerhaft belehrt, läuft die Frist nicht an und endet erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Ob ein später Widerruf trägt, ist allerdings Einzelfallfrage. Makler wenden häufig ein, der Käufer habe alle Leistungen in Anspruch genommen und handle treuwidrig.

Was besagt der Halbteilungsgrundsatz?

Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher darf die Maklerprovision nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Zahlt eine Seite die Provision, darf höchstens die Hälfte an die andere weitergegeben werden, und zwar erst gegen Zahlungsnachweis. Verstöße führen zur Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung. Bei Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien gilt der Grundsatz nicht.

Wann entsteht ein Provisionsanspruch?

Es müssen drei Voraussetzungen zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und ein Hauptvertrag, der auf diese Leistung zurückgeht. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher muss der Maklervertrag zusätzlich in Textform geschlossen sein. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch, auch wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde.

Was müssen Makler bei Doppeltätigkeit beachten?

Die Tätigkeit für beide Seiten ist zulässig, muss aber offengelegt werden, und beide Parteien sind neutral zu behandeln. Wer heimlich eine Seite bevorzugt oder wesentliche Umstände verschweigt, riskiert den vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher darf bei Doppeltätigkeit von beiden Seiten nur dieselbe Provision verlangt werden.

Was kostet eine maklerrechtliche Beratung?

Das richtet sich nach Streitwert und Aufwand und wird vorher mit Ihnen besprochen. Für Verbraucher ist die Gebühr einer Erstberatung gesetzlich auf höchstens 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, holen wir die Deckungszusage ein. Wir beraten telefonisch, per E-Mail und per Videokonferenz, sodass eine Anreise nach Elmshorn nicht nötig ist.

Anwalt WEG-Recht Hamburg: Klarheit in der Eigentümergemeinschaft

Margarethe Johanna Sophie Hartun

Rechtsanwältin für Mietrecht,
Immobilienrecht, Baurecht

Wenn die Eigentümerversammlung eskaliert

Die Versammlung hat eine teure Sanierung beschlossen, die Sie für überflüssig halten. Der Nachbar baut ohne Genehmigung um. Die Jahresabrechnung ist nicht nachvollziehbar, oder die Hausverwaltung reagiert seit Wochen nicht. In einer Eigentümergemeinschaft geht es fast immer um viel Geld und um das eigene Zuhause.

Das Wohnungseigentumsrecht ist seit der Reform zum 1. Dezember 2020 in vielen Punkten neu geregelt. Wer sich gegen einen Beschluss wehren will, hat dafür nur einen Monat Zeit. Danach wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war.

Rechtsanwältin Margarethe Hartun berät Wohnungseigentümer in Hamburg und im Umland, außergerichtlich und vor Gericht. Sie erreichen uns in unserem Büro in Ottensen, telefonisch, per E-Mail oder per Videokonferenz.

Im Detail

Unsere Leistungen

Beschlussanfechtung

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung kann mit der Anfechtungsklage angegriffen werden. Die Klage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wir prüfen Einladung, Ablauf und Inhalt des Beschlusses und reichen die Klage fristgerecht ein. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten.

Vertretung in der Eigentümerversammlung

Steht eine wichtige Abstimmung an, bereiten wir Sie auf die Versammlung vor, formulieren Beschlussanträge und prüfen die Tagesordnung. So lassen sich viele Fehler vermeiden, bevor sie zu einem Rechtsstreit führen.

Hausgeld und Jahresabrechnung

Ob Sie eine Abrechnung prüfen lassen wollen oder eine Gemeinschaft rückständiges Hausgeld eintreiben muss: Wir klären, welche Kosten nach Gesetz und Gemeinschaftsordnung wie zu verteilen sind, und setzen berechtigte Forderungen durch.

Bauliche Veränderungen

Für Ladestationen, barrierereduzierende Umbauten, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss oder Steckersolargeräte können Eigentümer eine Gestattung verlangen. Andere Veränderungen brauchen einen Beschluss. Wir vertreten Sie, wenn die Gemeinschaft blockiert oder ein Nachbar ohne Beschluss umbaut.

Streit mit der Hausverwaltung

Die Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um, legt keine Abrechnung vor oder überschreitet ihre Befugnisse? Wir beraten Eigentümer und Verwaltungsbeiräte zu Pflichten des Verwalters, zur Abberufung und zu möglichen Ansprüchen der Gemeinschaft.

Konflikte unter Eigentümern

Lärm, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, vermietete Einheiten mit wechselnden Gästen: Viele Streitigkeiten lassen sich mit einem klaren Schreiben lösen. Wo das nicht reicht, setzen wir Unterlassungsansprüche durch oder wehren sie ab.

Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen

Vor dem Kauf lohnt ein Blick in Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagen. Wir prüfen, welche Beschlüsse und Sonderumlagen auf Sie zukommen können, und beraten Verkäufer zu ihren Offenlegungspflichten.

Unser Beratungsprozess

01.

Erstberatung

Sie schildern uns die Lage und schicken uns Einladung, Protokoll oder Abrechnung. Wir sagen Ihnen, welche Fristen laufen und wie wir Ihre Chancen einschätzen.

02.

Strategie

Wir besprechen, ob eine Anfechtung, ein Gespräch mit Verwaltung und Beirat oder ein Antrag für die nächste Versammlung der bessere Weg ist. Sie erfahren vorab, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

03.

Umsetzung

Wir verhandeln, stellen Anträge oder erheben Klage beim zuständigen Amtsgericht. Über jeden Schritt halten wir Sie auf dem Laufenden.

Unsere Kanzlei

Die Kanzlei Hartun & Killet hat Büros in Hamburg-Ottensen (Ottenser Hauptstraße 2-6) und in Elmshorn. Im Wohnungseigentumsrecht betreuen wir Eigentümer aus Altona, Eimsbüttel, Ottensen und dem gesamten Hamburger Stadtgebiet sowie aus dem Umland.

Das Wohnungseigentumsrecht verantwortet Rechtsanwältin Margarethe Hartun. Ihr Schwerpunkt liegt im Miet-, Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht. Sie vertritt einzelne Eigentümer ebenso wie Verwaltungsbeiräte. Mehr über sie erfahren Sie auf ihrer Profilseite, allgemeine Informationen finden Sie unter Wohnungseigentumsrecht.

Ihre Vorteile

Fristen im Blick Bei Beschlussanfechtungen zählt jeder Tag. Wir prüfen sofort, bis wann gehandelt werden muss.

Büro in Hamburg Termine vor Ort in Ottensen oder in Elmshorn, alternativ per Telefon oder Video.

Ehrliche Einschätzung Nicht jeder Beschlussfehler lohnt einen Prozess. Wir sagen Ihnen, wann sich der Aufwand rechnet.

Immobilienrecht aus einer Hand Mietrecht, Kaufrecht und Maklerrecht gehören zu unseren Schwerpunkten. Das hilft, wenn mehrere Fragen zusammenkommen.

Sie haben Fragen? Wir haben die Antworten!

FAQ

Wie lange kann ich einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht erst mit dem Zugang des Protokolls.

Gegen wen richtet sich die Anfechtungsklage?

Seit der WEG-Reform richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG), nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer.

Welches Gericht ist für WEG-Streitigkeiten zuständig?

Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.

Was passiert, wenn ich die Anfechtungsfrist verpasse?

Der Beschluss wird bestandskräftig und ist für alle Eigentümer verbindlich, auch wenn er fehlerhaft war. Nur nichtige Beschlüsse können ohne Frist angegriffen werden.

Wann ist ein Beschluss nichtig?

Etwa wenn der Gemeinschaft die Kompetenz für die Regelung fehlt oder der Beschluss gegen zwingendes Recht verstößt. Die Abgrenzung zur bloßen Anfechtbarkeit ist oft schwierig und sollte geprüft werden.

Darf ich eine Wallbox in der Tiefgarage installieren?

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge gestattet wird. Über die Art der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, obwohl ich dagegen gestimmt habe?

Ein wirksamer Beschluss bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Halten Sie den Beschluss für fehlerhaft, müssen Sie ihn fristgerecht anfechten.

Kann ich den Verwalter abberufen lassen?

Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen. Ob dann noch Vergütungsansprüche aus dem Verwaltervertrag bestehen, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab.

Berät die Kanzlei auch Verwaltungsbeiräte?

Ja. Wir unterstützen Beiräte bei der Prüfung von Abrechnungen, bei Konflikten mit der Verwaltung und bei der Vorbereitung von Versammlungen.

Wo findet die Beratung statt?

In unserem Büro in Hamburg-Ottensen, in Elmshorn oder telefonisch und per Videokonferenz. Unterlagen können Sie uns vorab per E-Mail schicken.

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