Die Eigentümerversammlung hat etwas beschlossen, das Sie für falsch halten: eine teure Sanierung, eine neue Kostenverteilung oder die Wiederwahl einer Verwaltung, mit der Sie unzufrieden sind. Gegen einen solchen Beschluss können Sie klagen, aber nur innerhalb eines Monats. Dieser Beitrag erklärt, welche Fehler eine Anfechtung rechtfertigen, wie das Verfahren abläuft und was Sie vor der Klage bedenken sollten.
Die Versammlung war lang, die Stimmung gereizt. Am Ende hat die Mehrheit eine Dachsanierung mit Sonderumlage beschlossen, obwohl das Angebot aus Ihrer Sicht überteuert ist. Oder die Kostenverteilung wurde so geändert, dass Ihre Wohnung künftig deutlich mehr trägt. Das Protokoll kommt erst Wochen später, und dann ist die Zeit für eine Anfechtung fast abgelaufen.
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Ihnen ein Mittel an die Hand, fehlerhafte Beschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen. Es ist aber an kurze Fristen gebunden. Wer zu lange wartet, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er rechtswidrig war.
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss durch Klage für ungültig erklären lassen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Dezember 2020 richtet sich die Klage nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche. Sie wird im Prozess in der Regel durch die Verwaltung vertreten.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Begründet werden muss sie innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung. Ob und wann Sie das Protokoll erhalten, ändert daran nichts. Wer ohne eigenes Verschulden verhindert war, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen.
Für die Einhaltung der Klagefrist genügt es, wenn die Klage rechtzeitig bei Gericht eingeht und danach demnächst zugestellt wird. Dafür sollten Sie den angeforderten Gerichtskostenvorschuss zügig einzahlen.
Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt (§ 43 Abs. 2 WEG).
Die meisten fehlerhaften Beschlüsse sind nur anfechtbar. Sie bleiben wirksam, wenn niemand rechtzeitig klagt. Nichtig ist ein Beschluss dagegen, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG), etwa weil der Gemeinschaft die Kompetenz für die Regelung fehlt. Nichtige Beschlüsse entfalten keine Wirkung. Die Nichtigkeit kann auch nach Ablauf der Monatsfrist geltend gemacht werden.
Formelle Fehler führen nicht automatisch zum Erfolg. In der Regel kommt es darauf an, ob sich der Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben kann.
Ein Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 19 Abs. 1 WEG). Daran fehlt es zum Beispiel, wenn:
Die Klage hat keine aufschiebende Wirkung. Der Beschluss gilt, bis das Gericht rechtskräftig entschieden hat. Die Verwaltung kann ihn also zunächst umsetzen, zum Beispiel eine Sonderumlage anfordern. Droht ein nicht wiedergutzumachender Nachteil, kann in Ausnahmefällen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen.
Eine Anfechtung ersetzt außerdem keinen fehlenden Beschluss. Wer erreichen will, dass die Gemeinschaft etwas Bestimmtes beschließt, etwa eine dringende Reparatur, kann eine Beschlussersetzungsklage erheben.
Das Kostenrisiko hängt vom Streitwert ab, der sich am Interesse der Parteien an der Entscheidung orientiert. Bei Beschlüssen über große Sanierungen kann er erheblich sein. Wer verliert, trägt in der Regel die Kosten des Verfahrens. Prüfen Sie deshalb vorab, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum abdeckt, und lassen Sie die Erfolgsaussichten einschätzen.
Die Anfechtung eines Beschlusses ist das wichtigste Mittel, um sich in der Eigentümergemeinschaft gegen fehlerhafte Entscheidungen zu wehren. Entscheidend sind die kurzen Fristen: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Versammlung. Wir beraten Eigentümer in Hamburg, Elmshorn und Umgebung. Mehr dazu finden Sie auf unseren Seiten Anwalt WEG-Recht Hamburg und Wohnungseigentumsrecht. Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Margarethe Hartun.
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