Nach dem Einzug zeigt sich der feuchte Keller, der beim Besichtigungstermin frisch gestrichen war. Im notariellen Kaufvertrag steht ein Gewährleistungsausschluss. Trotzdem sind Käufer nicht schutzlos: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den Ausschluss nicht berufen. Dieser Beitrag erklärt, wann Arglist vorliegt, welche Rechte Käufer haben, worauf Verkäufer hinweisen müssen und welche Rolle der Makler spielt.
Der Keller war beim Besichtigungstermin frisch gestrichen, die Frage nach Feuchtigkeit wurde verneint. Drei Monate nach dem Einzug blüht Salpeter an den Wänden, ein Gutachter spricht von einem jahrelangen Problem. Im Kaufvertrag steht „gekauft wie gesehen“, und der Verkäufer verweist auf den Gewährleistungsausschluss.
Viele Käufer glauben in dieser Lage, sie hätten keine Chance. Das stimmt nicht. Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ist bei Gebrauchtimmobilien üblich und grundsätzlich wirksam. Er hat aber eine wichtige Grenze: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf ihn nicht berufen. In unserer Beratung spielt diese Frage zuletzt eine immer größere Rolle, und zwar auf beiden Seiten.
Eine Immobilie ist mangelhaft, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Typische Beispiele sind Feuchtigkeit und Schimmel, Schädlingsbefall, mangelhafte Abdichtungen, undichte Dächer, Altlasten, fehlende Baugenehmigungen für ausgebaute Räume oder erhebliche Schäden an der Haustechnik.
Die Parteien können die Rechte des Käufers bei Mängeln vertraglich ausschließen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und dabei weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Kenntnis nicht oder nicht so geschlossen hätte. Eine Absicht, den Käufer zu schädigen, ist nicht erforderlich. Arglist kann durch aktives Tun entstehen, etwa durch falsche Antworten oder das Überstreichen von Schäden, oder durch Verschweigen trotz Offenbarungspflicht.
Der Verkäufer muss nicht jede Kleinigkeit ungefragt offenlegen. Er muss aber über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und die der Käufer bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Fragt der Käufer gezielt nach, muss die Antwort vollständig und richtig sein. Mängel, die bei einer Besichtigung offen zutage liegen, muss der Verkäufer in der Regel nicht gesondert erwähnen.
Liegt Arglist vor, stehen dem Käufer die Mängelrechte aus § 437 BGB trotz des vertraglichen Ausschlusses zu.
Daneben kann der Käufer den Kaufvertrag nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Anfechtung muss nach § 124 BGB binnen eines Jahres erklärt werden, nachdem der Käufer die Täuschung entdeckt hat. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt davon ab, ob der Käufer die Immobilie behalten möchte.
Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren grundsätzlich in fünf Jahren ab Übergabe. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist. Sie beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer vom Mangel und den Umständen erfahren hat. Bei Bauwerken endet die Verjährung allerdings nicht vor Ablauf der fünfjährigen Frist.
Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat. Das ist in der Praxis die größte Hürde. Hilfreich sind unter anderem Aussagen von Nachbarn oder Handwerkern, frühere Gutachten, Rechnungen über Reparaturen, Schriftverkehr mit der Versicherung, Fotos aus früheren Inseraten oder frische Anstriche an auffälligen Stellen. Wer als Käufer Fragen gestellt hat, sollte die Antworten möglichst schriftlich haben oder Zeugen benennen können.
Verkäufer fragen uns regelmäßig, was sie offenlegen müssen. Unsere Empfehlung lautet: lieber zu viel als zu wenig, und zwar nachweisbar. Bekannte Feuchtigkeitsschäden, frühere Wasserschäden, Schädlingsbefall, ungenehmigte Umbauten, Probleme mit Leitungen oder Heizung und bekannte Altlasten gehören auf den Tisch. Am sichersten ist es, solche Umstände schriftlich mitzuteilen und im notariellen Kaufvertrag zu erwähnen. Ein offen gelegter Mangel kann später nicht mehr als arglistig verschwiegen gelten.
Oft läuft die Kommunikation beim Immobilienverkauf über den Makler. Macht er falsche Angaben oder verschweigt er bewusst einen Mangel, von dem er weiß, kann das mehrere Folgen haben. Der Makler verletzt seine Pflichten aus dem Maklervertrag und kann schadensersatzpflichtig werden. Bei schweren, vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen verliert er zudem seinen Anspruch auf Provision. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Lohnunwürdigkeit des Maklers nach § 654 BGB.
Der Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer nur, solange sie ehrlich sind. Wer einen Mangel kennt und verschweigt, haftet trotz „gekauft wie gesehen“. Für Käufer kommt es darauf an, die Kenntnis des Verkäufers nachzuweisen, für Verkäufer darauf, Mängel nachweisbar offenzulegen. Wir beraten Käufer und Verkäufer bei allen Fragen rund um den Immobilienkauf. Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Margarethe Hartun. Fragen zur Rolle des Maklers klären wir auf unserer Seite zum Maklerrecht.
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