Seit Dezember 2020 dürfen Makler beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision nicht mehr einseitig auf private Käufer abwälzen. Trotzdem landen immer wieder Rechnungen über die volle Provision bei Käufern, während der Verkäufer nichts zahlt. Dieser Beitrag erklärt, was der Halbteilungsgrundsatz verlangt, wann ein Maklervertrag unwirksam ist und wie Sie sich gegen eine unberechtigte Forderung wehren.
Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht, der Umzug ist geplant. Dann kommt Post vom Maklerbüro: eine Provisionsrechnung über sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einem Einfamilienhaus für 450.000 Euro sind das mehr als 30.000 Euro, und zwar allein vom Käufer. Der Verkäufer hatte beim Besichtigungstermin nebenbei erwähnt, dass er selbst an die Maklerin nichts zahlt.
Genau diese Konstellation wollte der Gesetzgeber verhindern. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Wer ihn kennt, kann eine überhöhte oder unberechtigte Forderung oft vollständig abwehren.
Die Grundregel für den Maklerlohn steht in § 652 BGB. Danach schuldet der Auftraggeber die Provision, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Für Wohnimmobilien hat der Gesetzgeber diese Regel durch vier Vorschriften ergänzt.
Die Sonderregeln gelten, wenn Gegenstand des Kaufvertrags eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist und der Käufer als Verbraucher handelt. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung fällt in der Regel ebenfalls darunter. Nicht erfasst sind dagegen Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekt und Gewerbeimmobilien. Kauft ein Unternehmen, greift der Schutz ebenfalls nicht.
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Eine E-Mail genügt, ein mündlicher Zuruf am Telefon dagegen nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam.
Lässt sich der Makler von beiden Seiten einen Maklerlohn versprechen, darf er das nur so tun, dass Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichtet sind. Vereinbart er mit einer Seite, dass er für sie unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Seite keinen Lohn verlangen. Eine spätere Ermäßigung zugunsten nur einer Partei wirkt ebenfalls zugunsten der anderen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam.
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Provision nicht beliebig auf den Käufer abwälzen. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer einen Teil übernimmt, ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Anteil des Käufers wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.
In der Praxis begegnen uns vor allem drei Muster, mit denen der Grundsatz umgangen werden soll.
Der Makler vereinbart mit dem Verkäufer eine provisionsfreie Vermarktung, oft um den Auftrag gegen Konkurrenz zu gewinnen. Die gesamte Provision soll dann der Käufer tragen. Das ist der Kern dessen, was § 656c BGB verbietet. Arbeitet der Makler für den Verkäufer kostenlos, schuldet auch der Käufer nichts.
Der Verkäufer zahlt ein Prozent, der Käufer sechs. Auch das verstößt gegen die Pflicht zu gleich hohen Anteilen. Der Vertrag mit dem Käufer ist unwirksam.
Zunächst sind beide Seiten mit jeweils 3,57 Prozent eingetragen. Nach dem Notartermin erlässt der Makler dem Verkäufer einen Teil. Diese Ermäßigung wirkt nach dem Gesetz auch für den Käufer. Wer davon erfährt, kann seine Provision entsprechend kürzen.
Unsere Mandanten hatten ein Einfamilienhaus gekauft. Die Verkäufer hatten ihnen offen gesagt, dass sie mit der Maklerin vereinbart hatten, im Erfolgsfall selbst nichts zu zahlen. Nach dem Kauf verlangte die Maklerin von unseren Mandanten die volle Provision von sieben Prozent.
Die Lage war eindeutig. Es handelte sich um ein Einfamilienhaus, die Käufer waren Verbraucher, und die Maklerin war für beide Seiten tätig geworden, ließ sich aber nur von der Käuferseite bezahlen. Damit lag ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz vor. Der Maklervertrag mit unseren Mandanten war unwirksam, die Provision musste nicht gezahlt werden.
Solche Fälle stehen und fallen mit dem Nachweis. Hier half, dass die Verkäufer die Absprache mit der Maklerin selbst offengelegt hatten. Weitere Konstellationen aus dem Maklerrecht finden Sie auf unserer Seite Anwalt für Maklerrecht.
Viele dieser Informationen stehen im notariellen Kaufvertrag. Häufig enthält er eine Maklerklausel, in der die Provisionsverteilung festgehalten ist. Fragen Sie außerdem beim Verkäufer nach. Verkäufer haben meist kein Interesse daran, eine Absprache zu verschweigen, die ihnen selbst nichts kostet.
Auch Verkäufer sind betroffen. Wer mit dem Makler eine provisionsfreie Vermarktung vereinbart, obwohl der Makler zugleich für den Käufer tätig ist, riskiert Streit nach dem Notartermin. Käufer, die ihre Provision nicht zahlen, fragen häufig beim Verkäufer nach. Wird eine Abwälzung nach § 656d BGB vereinbart, muss der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag tragen und seine Zahlung auf Verlangen nachweisen.
Wer auf einen unwirksamen Maklervertrag gezahlt hat, hat ohne Rechtsgrund geleistet. Die Rückforderung richtet sich nach dem Bereicherungsrecht. Es gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem Sie von den maßgeblichen Umständen erfahren haben. Wer erst Monate später erfährt, dass der Verkäufer nichts gezahlt hat, sollte nicht lange warten.
Der Halbteilungsgrundsatz schützt private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern davor, die gesamte Maklerprovision allein zu tragen. Zahlt der Verkäufer nichts, schuldet auch der Käufer nichts. Entscheidend ist, die Provisionsverteilung sauber aufzuklären und Belege zu sichern. Wenn Sie eine Provisionsrechnung erhalten haben, die Ihnen zu hoch erscheint, prüfen wir sie gern. Weitere Informationen zu unserer Beratung finden Sie unter Maklerrecht. Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Margarethe Hartun.
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