Lohnunwürdigkeit des Maklers nach § 654 BGB – Wann entfällt der Provisionsanspruch?

Wenn der Makler seine Provision verwirkt

Der Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers entsteht grundsätzlich, wenn durch seine Vermittlungstätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Doch was passiert, wenn der Makler dabei seine Pflichten verletzt oder sich pflichtwidrig verhält? In solchen Fällen greift das Rechtsinstitut der Lohnunwürdigkeit nach § 654 BGB, das weitreichende Konsequenzen haben kann: Der Makler verliert nicht nur seinen Provisionsanspruch, sondern muss bereits erhaltene Zahlungen zurückerstatten – und zwar unabhängig davon, ob dem Auftraggeber ein konkreter Schaden entstanden ist.

Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen der Lohnunwürdigkeit, zeigt praktische Fallkonstellationen auf und erklärt, wann Auftraggeber erfolgreich gegen Makleransprüche vorgehen können. Die Kenntnis des Maklerrechts ist sowohl für Makler als auch für deren Auftraggeber von erheblicher praktischer Bedeutung.

Sie haben als Auftraggeber den Verdacht, dass Ihr Makler seine Pflichten verletzt hat? Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann klären, ob Lohnunwürdigkeit vorliegt und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können.

Rechtliche Grundlagen der Lohnunwürdigkeit

§ 654 BGB im Wortlaut und seine Bedeutung

§ 654 BGB regelt die sogenannte Lohnunwürdigkeit des Maklers. Der Gesetzestext lautet:

„Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Die Vorschrift erfasst in ihrem Wortlaut zunächst den klassischen Fall der vertragswidrigen Doppeltätigkeit: Der Makler wird gleichzeitig für beide Vertragsparteien tätig, obwohl sein Maklervertrag dies verbietet oder er nur von einer Seite beauftragt wurde.

Ein ausdrücklicher Verweis auf weitere Vorschriften existiert in § 654 BGB nicht. Das Verbot der Doppeltätigkeit ergibt sich aus der zitierten Vorschrift selbst und wird für Immobilienvermittlungen durch spezialgesetzliche Regelungen in den §§ 656c, 656d BGB ergänzt und konkretisiert.

Lohnunwürdigkeit über den Wortlaut hinaus

Während § 654 BGB im Wortlaut auf die Doppeltätigkeit fokussiert ist, hat die Rechtsprechung den Anwendungsbereich der Lohnunwürdigkeit erheblich erweitert. Die Lohnunwürdigkeit nach § 654 BGB setzt eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung voraus. Der Makler muss sich seines Lohnes durch vorsätzliches oder zumindest grob leichtfertiges Verhalten als „unwürdig“ erwiesen haben. Leichte oder lediglich erhebliche Verstöße genügen dafür nicht.

Die Rechtsprechung hat das Rechtsinstitut der Lohnunwürdigkeit über den engen Wortlaut des Gesetzes hinaus entwickelt und auf alle Fälle schwerwiegender Pflichtverletzungen ausgedehnt. Lohnunwürdig ist ein Makler demnach immer dann, wenn er durch sein Verhalten das Vertrauen, das ihm der Auftraggeber entgegenbringen muss, in schwerwiegender Weise enttäuscht hat.

Kerngedanke: Die Lohnunwürdigkeit soll verhindern, dass ein Makler, der seine Pflichten erheblich verletzt, dennoch von seiner Tätigkeit profitiert. Sie dient dem Schutz des Auftraggebers vor unredlichem Verhalten und soll die Integrität des Maklergewerbes sichern.

Rechtsfolgen der Lohnunwürdigkeit

Die Rechtsfolgen der Lohnunwürdigkeit sind drastisch und weitreichend:

Vollständiger Verlust des Provisionsanspruchs: Der Makler verliert seinen gesamten Anspruch auf Maklerprovision, auch wenn der vermittelte Vertrag wirksam zustande gekommen ist und der Auftraggeber von der Vermittlung profitiert hat.

Rückforderung bereits gezahlter Provisionen: Hat der Auftraggeber die Provision bereits gezahlt, kann er sie gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern. Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund, da der Provisionsanspruch aufgrund der Lohnunwürdigkeit nicht entstanden ist.

Unabhängigkeit vom Schaden: Die Lohnunwürdigkeit setzt keinen konkreten Schaden beim Auftraggeber voraus. Es genügt die schwerwiegende Pflichtverletzung als solche. Dies unterscheidet die Lohnunwürdigkeit vom Schadensersatzanspruch.

Keine zeitanteilige Kürzung: Anders als bei einer Minderung des Werklohns wegen Mängeln gibt es bei der Lohnunwürdigkeit keine anteilige Reduzierung. Es gilt das Alles-oder-Nichts-Prinzip: Entweder der Makler ist lohnunwürdig (dann entfällt die gesamte Provision), oder er ist es nicht (dann steht ihm die volle Provision zu).

Doppeltätigkeit als klassischer Fall der Lohnunwürdigkeit

Das Verbot der Doppeltätigkeit nach § 654 BGB und §§ 656c, 656d BGB

Die im Gesetz ausdrücklich geregelte Form der Lohnunwürdigkeit ist die verbotene Doppeltätigkeit. Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Für Wohnimmobilienmakler finden sich ergänzende und konkretisierende Regelungen in den §§ 656c und 656d BGB.

Das Verbot schützt den Auftraggeber vor Interessenkonflikten, die entstehen, wenn der Makler beiden Seiten verpflichtet ist. In einer solchen Situation kann der Makler nicht mehr unparteiisch agieren und die Interessen seines jeweiligen Auftraggebers optimal vertreten.

Voraussetzungen der verbotenen Doppeltätigkeit:

• Der Makler wird vertragswidrig für beide Vertragsparteien tätig
• Bei Wohnimmobilien: Besondere Regelungen nach §§ 656c, 656d BGB greifen zusätzlich
• Die Doppeltätigkeit steht im Widerspruch zum Inhalt des Maklervertrags

Wichtig: Das spezielle Doppeltätigkeitsverbot nach §§ 656c, 656d BGB gilt nur für die Vermittlung von Wohnimmobilien. § 654 BGB gilt für alle Maklerverträge sowie generell bei vertragswidriger Doppeltätigkeit.

Praktische Fallgestaltungen der Doppeltätigkeit

Typische Konstellation: Der Makler wird zunächst vom Verkäufer beauftragt, eine Immobilie zu vermarkten. Im Verlauf der Vermittlung schließt er zusätzlich mit dem Käufer einen Maklervertrag ab, obwohl sein ursprünglicher Vertrag dies ausschließt oder nur eine einseitige Beauftragung vorsah.

Ausnahme: Zulässig ist die Doppeltätigkeit nur, wenn beide Vertragsparteien ausdrücklich und nach ausreichender Aufklärung in die Doppeltätigkeit einwilligen und der Maklervertrag dies vorsieht. Die Einwilligung sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.

Verschleierte Doppeltätigkeit: Besonders problematisch sind Fälle, in denen der Makler die Doppeltätigkeit verschleiert. Dies liegt etwa vor, wenn:

• Der Makler formal nur für eine Seite tätig wird, faktisch aber auch die Interessen der anderen Seite vertritt
• Der Makler über verbundene Unternehmen oder Strohmänner für beide Seiten arbeitet
• Der Makler von beiden Seiten Provisionen verlangt, ohne dies offenzulegen

In diesen Fällen ist die Lohnunwürdigkeit besonders offensichtlich, da neben der verbotenen Doppeltätigkeit auch Täuschung und Vertrauensbruch hinzukommen.

Rechtsfolgen bei verbotener Doppeltätigkeit

Bei verbotener Doppeltätigkeit gemäß § 654 BGB tritt die Lohnunwürdigkeit automatisch ein. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch gegen beide Vertragsparteien vollständig. Dies gilt unabhängig davon, ob die Vermittlung erfolgreich war oder ob die Vertragsparteien mit dem Ergebnis zufrieden sind.

Beispiel: Ein Makler vermittelt ein Mehrfamilienhaus und erhält vom Verkäufer eine Provision von 20.000 Euro. Später stellt sich heraus, dass der Makler auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, obwohl sein ursprünglicher Vertrag mit dem Verkäufer eine solche Doppeltätigkeit ausschloss. Der Verkäufer kann die gesamte Provision zurückfordern, da der Makler lohnunwürdig ist.

Weitere Fallgruppen der Lohnunwürdigkeit

Unlautere Einflussnahme und Interessenkonflikte

Über die ausdrücklich im Gesetz geregelte Doppeltätigkeit hinaus hat die Rechtsprechung weitere Fallgruppen entwickelt, in denen Makler als lohnunwürdig angesehen werden. Eine zentrale Kategorie ist die unlautere Einflussnahme auf den Auftraggeber oder die andere Vertragspartei.

Unlautere Einflussnahme liegt vor, wenn der Makler:

• Den Auftraggeber zu einem für ihn nachteiligen Geschäft drängt, um seine eigene Provision zu sichern
• Wesentliche Informationen verschweigt oder falsch darstellt, um den Vertragsabschluss zu fördern
• Mit der Gegenpartei unter einer Decke steckt und die Interessen seines Auftraggebers bewusst hintanstellt
• Dem Auftraggeber einen unangemessen hohen oder niedrigen Preis suggeriert, um den Abschluss zu beschleunigen

Beispiel: Ein Makler verschweigt dem Verkäufer, dass es mehrere höhere Kaufangebote gibt, und drängt ihn stattdessen zum Abschluss mit einem Käufer, von dem der Makler zusätzliche Vorteile erhält. Hier liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung vor, die zur Lohnunwürdigkeit führt.

Täuschung und falsche Angaben

Ein weiterer wichtiger Anwendungsfall der Lohnunwürdigkeit sind Täuschungen und bewusste Falschangaben durch den Makler. Dies kann sich sowohl auf die Immobilie selbst als auch auf die Vertragsbedingungen oder die beteiligten Personen beziehen.

Täuschungshandlungen können sein:

• Bewusst falsche Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgröße oder Ausstattung
• Verschweigen bekannter Mängel oder Belastungen der Immobilie
• Falsche Angaben zur Bonität oder Zuverlässigkeit der Vertragspartei
• Vortäuschen eines dringenden Kaufinteresses, um Druck auf den Verkäufer auszuüben
• Manipulation von Besichtigungsterminen oder Unterlagen

Abgrenzung: Nicht jeder Irrtum oder jede Ungenauigkeit führt zur Lohnunwürdigkeit. Entscheidend ist, ob der Makler vorsätzlich oder zumindest grob fahrlässig gehandelt hat und ob die Pflichtverletzung schwerwiegend ist. Einfache Fahrlässigkeit oder geringfügige Ungenauigkeiten reichen nicht aus.

Beispiel: Ein Makler gibt die Wohnfläche einer Immobilie mit 120 Quadratmetern an, obwohl die tatsächliche Wohnfläche nur 95 Quadratmeter beträgt. Er kannte die richtige Wohnfläche aus den Bauunterlagen, hat sie aber bewusst falsch angegeben, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Diese vorsätzliche Täuschung begründet, wenn keine weiteren Umstände dazukommen, voraussichtlich Lohnunwürdigkeit.

Verstoß gegen die Neutralitätspflicht

Der Makler ist seinem Auftraggeber gegenüber zur Neutralität und Objektivität verpflichtet. Er darf keine persönlichen Interessen verfolgen, die mit den Interessen seines Auftraggebers kollidieren, und muss alle wesentlichen Informationen offenlegen, die für die Entscheidung des Auftraggebers relevant sind.

Verstöße gegen die Neutralitätspflicht:

• Der Makler ist selbst Käufer oder Verkäufer (oder wirtschaftlich beteiligt) und verschweigt dies
• Der Makler hat eine verdeckte Geschäftsbeziehung zur Gegenpartei
• Der Makler erhält von der Gegenpartei zusätzliche Zahlungen oder Vorteile
• Der Makler vermittelt die Immobilie an Angehörige, ohne dies offenzulegen

Beispiel: Ein Makler vermittelt eine Immobilie an seine Schwester, verschweigt diese familiäre Beziehung aber gegenüber dem Verkäufer. Dies stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Neutralitätspflicht dar und führt zur Lohnunwürdigkeit.

Verletzung der Aufklärungspflicht

Makler haben ihren Auftraggebern gegenüber umfassende Aufklärungspflichten. Sie müssen alle Umstände offenlegen, die für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sind. Eine schwerwiegende Verletzung dieser Aufklärungspflicht kann zur Lohnunwürdigkeit führen.

Aufklärungspflichtige Umstände umfassen:

• Bekannte Mängel der Immobilie
• Rechtliche Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Vorkaufsrechte)
• Besonderheiten der Lage oder des Grundstücks
• Geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft
• Probleme bei der Finanzierung oder Bonität der Vertragspartei
• Eigene Interessenkonflikte oder wirtschaftliche Verflechtungen

Abgrenzung zur einfachen Pflichtverletzung: Nicht jede unvollständige Aufklärung führt zur Lohnunwürdigkeit. Es müssen besonders schwerwiegende Verstöße vorliegen, die das Vertrauensverhältnis grundlegend erschüttern. Eine einfache Pflichtverletzung kann Schadensersatzansprüche begründen, führt aber nicht zwingend zur Lohnunwürdigkeit.

Beispiel: Ein Makler weiß, dass das von ihm vermittelte Grundstück mit einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro belastet ist, die der Käufer übernehmen müsste. Er verschweigt diese Tatsache bewusst, um den Verkauf nicht zu gefährden. Diese schwerwiegende Verletzung der Aufklärungspflicht begründet Lohnunwürdigkeit.

Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften

Auch die Verletzung gesetzlicher Vorschriften kann zur Lohnunwürdigkeit führen, insbesondere wenn es sich um Vorschriften handelt, die dem Schutz des Auftraggebers dienen.

Relevante gesetzliche Vorschriften:

• Formvorschriften für Maklerverträge
• Informationspflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV)
• Wettbewerbsrechtliche Vorgaben
• Datenschutzrechtliche Bestimmungen
• Geldwäschegesetz (bei Verdacht auf kriminelle Herkunft der Gelder)

Beispiel: Ein Makler erstellt bewusst einen fehlerhaften Energieausweis, um die Immobilie attraktiver erscheinen zu lassen. Dieser Verstoß gegen die EnEV kann zur Lohnunwürdigkeit führen, da er eine schwerwiegende Täuschung des Käufers darstellt.

Abgrenzung: Lohnunwürdigkeit, Schadensersatz und Minderung

Unterschied zwischen Lohnunwürdigkeit und Schadensersatz

Die Lohnunwürdigkeit ist sorgfältig von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzung zu unterscheiden, auch wenn beide auf einem Fehlverhalten des Maklers beruhen können.

Wesentliche Unterschiede:

Praktische Bedeutung: In vielen Fällen kommen beide Ansprüche nebeneinander in Betracht. Der Auftraggeber kann dann wählen, ob er die Rückforderung der Provision (bei Lohnunwürdigkeit) oder Schadensersatz geltend macht – oder beides, soweit sich die Ansprüche nicht überschneiden.

Unterschied zur Minderung der Provision

Von der Lohnunwürdigkeit zu unterscheiden ist auch die Minderung der Provision wegen geringfügiger Pflichtverletzungen. Bei nicht schwerwiegenden Verstößen kann die Provision entsprechend gemindert werden, ohne dass der Makler vollständig lohnunwürdig wird.

Minderung kommt in Betracht bei:

• Leichten Pflichtverletzungen ohne erhebliche Auswirkungen
• Verzögerungen bei der Vermittlungstätigkeit
• Unvollständiger Erfüllung der vereinbarten Leistungen
• Geringfügigen Mängeln in der Dokumentation

Abgrenzung: Die Grenze zwischen Minderung und Lohnunwürdigkeit verläuft dort, wo die Pflichtverletzung so schwerwiegend ist, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler grundlegend zerstört ist. Während bei einer minderbaren Pflichtverletzung das Maklervertragsverhältnis im Kern intakt bleibt, ist es bei der Lohnunwürdigkeit fundamental erschüttert.

Nachweis und Durchsetzung der Lohnunwürdigkeit

Darlegungs- und Beweislast

Im Streitfall trägt derjenige, der sich auf die Lohnunwürdigkeit beruft (in der Regel der Auftraggeber), die Darlegungs- und Beweislast für das pflichtwidrige Verhalten des Maklers. Er muss konkret darlegen und beweisen:

• Welche Pflichtverletzung der Makler begangen hat
• Dass diese Pflichtverletzung schwerwiegend genug ist, um Lohnunwürdigkeit zu begründen
• Die konkreten Umstände, die die Lohnunwürdigkeit belegen

Beweismittel können sein:

• Schriftliche Unterlagen (E-Mails, Verträge, Exposés)
• Zeugenaussagen von Beteiligten
• Sachverständigengutachten (z.B. zur tatsächlichen Wohnfläche)
• Eigene Aussagen des Maklers
• Kaufvertrag und Notarurkunden

Herausforderung: Der Nachweis der Lohnunwürdigkeit ist oft schwierig. Indizien und mittelbare Beweise spielen daher eine wichtige Rolle.

Wichtig: Der Makler muss nicht nachweisen, dass er sich pflichtgemäß verhalten hat. Die Beweislast liegt beim Auftraggeber. Allerdings kann der Makler gehalten sein, Umstände aufzuklären, die in seiner Sphäre liegen (sekundäre Darlegungslast).

Dokumentation als Beweissicherung

Für Auftraggeber ist eine sorgfältige Dokumentation aller Vorgänge rund um die Maklertätigkeit essentiell, um im Streitfall die Lohnunwürdigkeit nachweisen zu können.

Empfohlene Dokumentation:

• Alle schriftlichen Vereinbarungen mit dem Makler
• Sämtliche Kommunikation (E-Mails, Nachrichten, Gesprächsprotokolle)
• Exposés und Werbematerialien des Maklers
• Notizen zu mündlichen Auskünften und Zusagen
• Unterlagen zur Immobilie (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne)
• Dokumentation auffälliger Verhaltensweisen oder Ungereimtheiten

Praxistipp: Auch scheinbar unbedeutende Details können sich später als wichtige Beweismittel erweisen. Eine lückenlose Dokumentation von Anfang an erspart spätere Beweisprobleme.

Außergerichtliche Geltendmachung

Bevor ein gerichtliches Verfahren angestrengt wird, sollte der Auftraggeber die Lohnunwürdigkeit außergerichtlich geltend machen. Dies kann durch ein klar formuliertes Anspruchsschreiben geschehen.

Inhalt des Anspruchsschreibens:

• Präzise Darstellung der Pflichtverletzung des Maklers
• Rechtliche Begründung der Lohnunwürdigkeit
• Aufforderung zur Rückzahlung der Provision
• Fristsetzung für die Rückzahlung
• Androhung rechtlicher Schritte bei Nichterfüllung

Vorteil der außergerichtlichen Geltendmachung: Häufig lässt sich durch ein überzeugendes Anspruchsschreiben eine einvernehmliche Lösung erreichen, die Zeit und Kosten spart. Makler sind oft bereit, die Provision zurückzuzahlen, wenn die Rechtslage klar gegen sie spricht.

Sie benötigen Unterstützung bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche? Eine anwaltliche Beratung hilft Ihnen, Ihre Rechte effektiv durchzusetzen und die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen.

Gerichtliche Durchsetzung

Führt die außergerichtliche Geltendmachung nicht zum Erfolg, bleibt der Weg zum Gericht. Je nach Streitwert ist entweder das Amtsgericht (bis 5.000 Euro) oder das Landgericht (über 5.000 Euro) zuständig.

Ablauf des gerichtlichen Verfahrens:

1. Einreichung der Klage mit ausführlicher Begründung
2. Zustellung an den beklagten Makler
3. Klageerwiderung durch den Makler
4. Gerichtlicher Verhandlungstermin (Güteverhandlung und streitige Verhandlung)
5. Beweisaufnahme (Zeugenvernehmung, Sachverständigengutachten)
6. Urteilsverkündung

Kostenrisiko: Der unterlegene Teil trägt die Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten. Bei Streitigkeiten über Maklerprovision können diese Kosten erheblich sein. Eine Rechtsschutzversicherung kann die finanzielle Belastung reduzieren.

Erfolgsaussichten: Ob die Klage Erfolg hat, hängt maßgeblich von der Beweislage und der Schwere der Pflichtverletzung ab. Eine fundierte anwaltliche Einschätzung im Vorfeld ist daher unerlässlich.

Verjährung und Fristen

Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche

Ansprüche auf Rückzahlung der Provision wegen Lohnunwürdigkeit verjähren nach den allgemeinen Verjährungsvorschriften in drei Jahren. Die Verjährung beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem:

• Der Anspruch entstanden ist (also die Provision gezahlt wurde und die Lohnunwürdigkeit eingetreten ist), und
• Der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen

Wichtig: Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Auftraggeber von der Lohnunwürdigkeit weiß oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte wissen müssen.

Höchstfrist: Unabhängig von der Kenntnis verjähren Rückforderungsansprüche spätestens zehn Jahre nach Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 4 BGB).

Hemmung und Unterbrechung der Verjährung

Die Verjährung kann durch verschiedene Umstände gehemmt oder unterbrochen werden:

Hemmung der Verjährung:

• Verhandlungen zwischen Auftraggeber und Makler über den Anspruch (§ 203 BGB)
• Rechtliche Unmöglichkeit der Klageerhebung
• Höhere Gewalt

Unterbrechung der Verjährung:

• Zustellung eines Mahnbescheids oder einer Klage
• Anerkenntnis des Anspruchs durch den Makler
• Vergleichsverhandlungen vor Gericht oder einer Gütestelle

Praktische Bedeutung: Um die Verjährung zu hemmen, kann der Auftraggeber Verhandlungen mit dem Makler aufnehmen. Führen diese nicht zum Erfolg, sollte rechtzeitig ein Mahnbescheid beantragt oder Klage erhoben werden.

Praktische Handlungsempfehlungen

Für Auftraggeber: So erkennen Sie Lohnunwürdigkeit

Als Auftraggeber sollten Sie auf folgende Warnsignale achten, die auf eine mögliche Lohnunwürdigkeit des Maklers hindeuten können:

Warnsignale für unlauteres Verhalten:

• Der Makler drängt Sie zu einem schnellen Vertragsabschluss, ohne Ihnen ausreichend Bedenkzeit zu geben
• Wesentliche Fragen werden ausweichend oder unvollständig beantwortet
• Der Makler verschweigt Ihnen bekannte Mängel oder Probleme der Immobilie
• Sie erfahren von Dritten, dass der Makler auch für die Gegenseite tätig ist
• Der Makler macht widersprüchliche Angaben oder ändert seine Aussagen nachträglich
• Unterlagen werden Ihnen vorenthalten oder nur ungern herausgegeben
• Der Makler weigert sich, bestimmte Fragen schriftlich zu beantworten

Handlungsempfehlung: Bei Verdacht auf Pflichtverletzungen sollten Sie:

• Alle Vorgänge sorgfältig dokumentieren
• Ungereimtheiten schriftlich beim Makler ansprechen
• Im Zweifel rechtliche Beratung einholen, bevor Sie die Provision zahlen
• Nach Vertragsabschluss die Unterlagen prüfen und bei Unstimmigkeiten umgehend reagieren

Für Makler: So vermeiden Sie Lohnunwürdigkeit

Als Makler können Sie das Risiko der Lohnunwürdigkeit durch sorgfältiges und pflichtgemäßes Verhalten minimieren:

Präventive Maßnahmen:

• Strikte Einhaltung des Doppeltätigkeitsverbots bei Immobiliengeschäften
• Vollständige und wahrheitsgemäße Aufklärung über alle wesentlichen Umstände
• Offenlegung aller Interessenkonflikte und wirtschaftlichen Verflechtungen
• Sorgfältige Prüfung aller Angaben zur Immobilie vor Weitergabe an Interessenten
• Schriftliche Dokumentation aller wesentlichen Auskünfte und Zusagen
• Klare vertragliche Regelungen mit eindeutiger Aufgabenzuweisung
• Regelmäßige Fortbildung zu rechtlichen Pflichten und aktueller Rechtsprechung

Vertragsgestaltung: Maklerverträge sollten die Pflichten des Maklers klar definieren und ausdrücklich darauf hinweisen, dass bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Provisionsanspruch entfallen kann.

Kommunikation: Offene, ehrliche und transparente Kommunikation mit dem Auftraggeber ist der beste Schutz vor Vorwürfen der Lohnunwürdigkeit. Lieber einmal zu viel aufklären als zu wenig.

Checkliste: Prüfung der Lohnunwürdigkeit

Folgende Checkliste hilft bei der Prüfung, ob Lohnunwürdigkeit vorliegen könnte:

• Doppeltätigkeit: Hat der Makler vertragswidrig für beide Vertragsparteien gearbeitet, ohne dies offenzulegen
• Täuschung: Hat der Makler bewusst falsche Angaben gemacht oder wesentliche Informationen verschwiegen?
• Interessenkonflikt: Hatte der Makler eigene wirtschaftliche Interessen, die mit denen des Auftraggebers kollidierten?
• Neutralitätsverletzung: Hat der Makler die Gegenpartei bevorzugt behandelt oder mit ihr gemeinsame Sache gemacht?
• Aufklärungspflichtverletzung: Hat der Makler es unterlassen, über wesentliche Umstände aufzuklären?
• Gesetzesverstoß: Hat der Makler gegen spezielle gesetzliche Vorschriften (EnEV, Datenschutz, etc.) verstoßen?
• Schweregrad: War die Pflichtverletzung so schwerwiegend, dass das Vertrauensverhältnis grundlegend zerstört wurde?
• Vorsatz/grobe Fahrlässigkeit: Handelte der Makler vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig?
• Kausalität: Hatte die Pflichtverletzung Auswirkungen auf die Entscheidung des Auftraggebers?
• Dokumentation: Lässt sich die Pflichtverletzung durch Beweismittel belegen?

Je mehr dieser Fragen Sie mit „Ja“ beantworten können, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Lohnunwürdigkeit vorliegt.

Lohnunwürdigkeit als scharfes Schwert gegen unlauteres Maklerverhalten

Die Lohnunwürdigkeit nach § 654 BGB ist ein wirksames Rechtsinstrument zum Schutz vor unredlichem Maklerverhalten. Sie geht über den Wortlaut des Gesetzes hinaus und erfasst alle schwerwiegenden, vorsätzlichen oder grob leichtfertigen Pflichtverletzungen, die das Vertrauensverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber grundlegend erschüttern.

Die Rechtsfolgen sind drastisch: Der Makler verliert seinen gesamten Provisionsanspruch, und bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden – und zwar unabhängig davon, ob ein konkreter Schaden entstanden ist. Dies macht die Lohnunwürdigkeit zu einem scharfen Schwert in der Hand des Auftraggebers.

Gleichzeitig setzt die Geltendmachung der Lohnunwürdigkeit voraus, dass die schwerwiegende Pflichtverletzung konkret dargelegt und bewiesen werden kann. Eine sorgfältige Dokumentation aller Vorgänge ist daher unerlässlich. Im Zweifel sollte frühzeitig rechtliche Beratung eingeholt werden, um die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen und die Ansprüche optimal durchzusetzen.

Sie haben Fragen zur Lohnunwürdigkeit oder möchten Ihre Ansprüche geltend machen? Wir beraten Sie umfassend zu Ihren Rechten und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen unlautere Makler.