Ein Klick auf das Exposé im Immobilienportal, ein paar automatische E-Mails, und Monate später liegt eine Provisionsrechnung im Briefkasten. Maklerverträge, die online zustande kommen, können Verbraucher widerrufen. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist erheblich. Dieser Beitrag zeigt, wann ein Widerruf in Betracht kommt, wo seine Grenzen liegen und wie Sie vorgehen.
Sie haben auf einem Immobilienportal ein Exposé angefordert. Danach kamen E-Mails vom Portal und vom Maklerbüro, in denen irgendwo ein Hinweis auf die Käuferprovision stand. Sie haben besichtigt, gekauft, sind eingezogen. Ein halbes Jahr später verlangt das Maklerbüro eine Provision, und niemand weiß mehr genau, was damals angeklickt wurde.
In solchen Fällen lohnt sich ein genauer Blick auf das Widerrufsrecht. Maklerverträge, die ohne persönlichen Kontakt geschlossen werden, können Verbraucher widerrufen. War die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder ist sie nie angekommen, läuft die Frist deutlich länger als die üblichen 14 Tage.
Ein Fernabsatzvertrag liegt nach § 312c BGB vor, wenn Unternehmer und Verbraucher den Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel schließen, also etwa per E-Mail, Telefon, Kontaktformular oder Portalnachricht. Das ist bei Maklerverträgen über Immobilienportale der Normalfall. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Juli 2016 (I ZR 30/15) entschieden, dass Verbrauchern bei solchen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht zusteht.
Das Widerrufsrecht ergibt sich aus § 312g BGB. Die Frist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage. Sie beginnt aber nur zu laufen, wenn der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert hat. Fehlt diese Information, erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Nach einem wirksamen Widerruf sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Eine bereits gezahlte Provision kann zurückverlangt werden, eine offene Rechnung muss nicht beglichen werden. Ob der Makler stattdessen Wertersatz für seine Tätigkeit verlangen kann, richtet sich nach § 357a BGB. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass der Verbraucher ordnungsgemäß belehrt wurde und ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler schon vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Fehlt die Belehrung, scheidet Wertersatz in aller Regel aus.
In der Praxis sind es selten spektakuläre Fehler. Meist geht es um Kleinigkeiten, die sich aber entscheidend auswirken.
Der Makler muss beweisen, dass dem Interessenten eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zugegangen ist. Kann er das nicht, beginnt die Frist nicht. Gerade bei automatisch versandten E-Mails oder Belehrungen, die nur als Link in einer Fußzeile auftauchen, ist dieser Nachweis nicht immer zu führen.
Häufig stammt der Hinweis auf das Widerrufsrecht vom Portalbetreiber und nicht vom Maklerbüro. Ob eine solche Belehrung für den konkreten Maklervertrag ausreicht, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Es kommt darauf an, wer die Belehrung erteilt, welchen Vertrag sie erkennbar betrifft und wie sie formuliert ist.
Maklerbüros bessern ihre Belehrungen regelmäßig nach. Ältere Fassungen enthalten aber immer wieder Fehler, etwa bei Angaben zum Fristbeginn, zum Widerrufsempfänger oder zu den Folgen des Widerrufs. Maßgeblich ist die Fassung, die Sie tatsächlich erhalten haben.
Ein Widerruf nach vollständig erbrachter Maklerleistung wirkt auf den ersten Blick unbillig. Makler berufen sich deshalb oft auf Verwirkung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das Argument lautet: Der Käufer hat alle Leistungen in Anspruch genommen, das Haus gekauft und will sich jetzt der Zahlung entziehen. Ob dieser Einwand durchgreift, ist eine Frage des Einzelfalls. Ein Widerruf ist deshalb kein Freifahrtschein, mit dem sich jede berechtigte Forderung beseitigen lässt.
Wir setzen dieses Mittel gezielt ein, und zwar vor allem dort, wo die Forderung ohnehin fragwürdig ist. Typisch sind Fälle, in denen der Makler über das Versenden des Exposés hinaus kaum tätig geworden ist und die Provisionspflicht nur beiläufig in automatischen Nachrichten erwähnt wurde.
Die Konstellation begegnet uns immer wieder. Interessenten laden auf einem Immobilienportal ein Exposé herunter. Danach erhalten sie automatisch erzeugte E-Mails vom Portal und vom Maklerbüro, in denen mehr oder weniger deutlich auf eine Käuferprovision hingewiesen wird. Erst ein halbes Jahr später wundern sie sich, dass der Makler auch von ihnen und nicht nur vom Verkäufer Geld möchte. Was genau damals angeklickt wurde, weiß niemand mehr.
In solchen Fällen prüfen wir, welche Belehrung von wem stammt und ob der Makler ihren Zugang belegen kann. Gelingt ihm das nicht, ist der Widerruf ein ernsthafter Ansatzpunkt. Wir nutzen ihn vor allem dort, wo die Forderung ohnehin zweifelhaft ist, etwa weil der Makler über das Exposé hinaus kaum tätig geworden ist. Auch wenn die Forderung nicht vollständig entfällt, lässt sie sich auf dieser Grundlage oft deutlich herunterhandeln.
Weitere Fälle aus unserer Beratung finden Sie auf der Seite Anwalt für Maklerrecht.
Auch Maklerbüros beraten wir. Wer sicher gehen will, sollte die Widerrufsbelehrung selbst und nachweisbar übermitteln, sie nicht allein dem Portal überlassen und die eigenen Muster regelmäßig prüfen lassen. Wünscht der Interessent, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, sollte dieses Verlangen ausdrücklich dokumentiert werden.
Der Widerruf eines Maklervertrags ist ein wirksames Mittel gegen fragwürdige Provisionsforderungen, wenn der Vertrag online zustande kam und die Belehrung fehlerhaft war oder nicht nachweisbar zugegangen ist. Er ist aber an Fristen gebunden und kann am Einwand der Verwirkung scheitern. Lassen Sie eine Provisionsrechnung prüfen, bevor Sie zahlen. Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Margarethe Hartun.
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