Der Makler meldet sich seit Wochen nicht, die Besichtigungen bleiben aus, oder Sie haben inzwischen selbst einen Käufer gefunden. Dann stellt sich schnell die Frage, wie Sie aus dem Maklervertrag wieder herauskommen. Viele Eigentümer fürchten, dass sie trotz Kündigung Provision zahlen müssen oder ihr Haus nicht mehr selbst verkaufen dürfen. Ob das so ist, hängt fast immer davon ab, welche Art von Maklervertrag Sie unterschrieben haben.
Im Alltag begegnen uns drei Formen:
Welche Form vorliegt, steht selten in der Überschrift. Entscheidend sind die Klauseln zu Laufzeit, Eigenverkauf und Verweisungspflicht.
Es gibt vier Wege, die sich je nach Vertrag unterscheiden:
Kündigen Sie in jedem Fall so, dass Sie den Zugang beweisen können, zum Beispiel per Einschreiben oder per E-Mail und zusätzlich per Post.
Ein einfacher Maklervertrag ohne feste Laufzeit: in aller Regel ja. Ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit: nein, nur aus wichtigem Grund. Übliche Laufzeiten liegen bei drei bis sechs Monaten. Sehr lange Bindungen in vorformulierten Verträgen können unwirksam sein. Wer sich in einem Alleinauftrag gefangen fühlt, sollte den Vertrag prüfen lassen, bevor er einen zweiten Makler beauftragt oder selbst mit Interessenten verhandelt.
Beim einfachen Maklervertrag und beim einfachen Alleinauftrag ja. Findet der Käufer ohne Zutun des Maklers zu Ihnen, schulden Sie keine Provision. Anders beim wirksam vereinbarten qualifizierten Alleinauftrag: Verkaufen Sie dann selbst, kann der Makler Schadensersatz verlangen.
Vorsicht bei Interessenten, die der Makler Ihnen bereits genannt oder gezeigt hat. Kommt der Verkauf später mit genau dieser Person zustande, kann der Provisionsanspruch trotz Kündigung bestehen bleiben, weil der Makler den Kontakt nachgewiesen hat.
Die Kündigung selbst kostet nichts. Provision schulden Sie nur, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Ersatz für Aufwendungen wie Inserate, Fotos oder Exposé kann der Makler nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde (§ 652 Abs. 2 BGB). Pauschale Bearbeitungs- oder Reservierungsgebühren in vorformulierten Verträgen sind häufig angreifbar.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gelten für Verbraucher zusätzliche Regeln: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB), und der Käufer muss nicht mehr Provision tragen als der Verkäufer. Wie weit dieser Halbteilungsgrundsatz reicht, erklären wir im Beitrag Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision. Hat der Makler Sie über wesentliche Punkte getäuscht, kann er seinen Lohnanspruch ganz verlieren, dazu mehr unter Lohnunwürdigkeit des Maklers.
Rechtsanwältin Margarethe Hartun prüft Ihren Maklervertrag auf Laufzeit, Eigenverkaufsverbot und Kostenklauseln, formuliert die Kündigung oder den Widerruf und wehrt unberechtigte Provisionsforderungen ab. Wir beraten Eigentümer, Käufer und Makler von Elmshorn aus und in Hamburg. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie auf der Seite Anwalt für Maklerrecht.
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