Der Notartermin steht, der Käufer ist gefunden, und eigentlich soll der Verkauf jetzt nur noch reibungslos über die Bühne gehen. Dann kommt die Frage auf, ob der alte Wasserschaden im Keller erwähnt werden muss, obwohl er längst behoben ist. Viele Verkäufer unterschätzen, dass sie noch Jahre nach der Übergabe haften können, wenn sie einen Mangel verschweigen, und dass im schlimmsten Fall der ganze Kauf rückabgewickelt wird. Mit den richtigen Hinweisen vor dem Notartermin lässt sich dieses Risiko weitgehend ausschließen.
Eine allgemeine Pflicht, jede Kleinigkeit aufzuzählen, gibt es nicht. Offenlegen müssen Sie aber Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind und die der Käufer bei einer ordentlichen Besichtigung nicht selbst erkennen kann. Typischerweise gehören dazu:
Was der Käufer bei der Besichtigung ohne Weiteres sehen kann, müssen Sie nicht gesondert erwähnen. Vorsicht ist aber geboten, wenn nur die Folge sichtbar ist und die Ursache verborgen bleibt. Ein frisch gestrichener Fleck an der Kellerwand sagt nichts darüber, ob dahinter Feuchtigkeit steht.
In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Das schützt Sie vor Ansprüchen wegen Mängeln, von denen Sie selbst nichts wussten. Wer einen Mangel kennt und ihn verschweigt, kann sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Dasselbe gilt für Angaben „ins Blaue hinein“, also Aussagen, die ohne jede Grundlage gemacht werden, etwa „das Dach ist dicht“, obwohl Sie das nie geprüft haben.
Wird Ihnen eine Frage gestellt, muss die Antwort richtig und vollständig sein. Wenn Sie etwas nicht wissen, sagen Sie das. Eine ehrliche Wissenslücke ist rechtlich unproblematisch, eine beruhigende Vermutung dagegen nicht.
Viele Streitigkeiten beginnen mit dem Exposé: eine zu großzügig berechnete Wohnfläche, ein „trockener Keller“ oder ein Baujahr der Heizung, das nicht stimmt. Was nur im Exposé steht und nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde, ist in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit. Falsche Angaben können aber trotzdem eine Haftung wegen Arglist begründen, wenn Sie wussten, dass sie nicht stimmen.
Lesen Sie deshalb das Exposé Ihres Maklers sorgfältig, bevor es veröffentlicht wird, und lassen Sie Fehler korrigieren. Wann der Makler selbst für falsche Angaben haftet, erklären wir unter Haftung des Maklers bei falscher Beratung.
Unabhängig von Mängeln verlangt das Gebäudeenergiegesetz, dass Sie Kaufinteressenten einen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Schon in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis stehen. Fehlt der Ausweis, drohen Bußgelder.
Hat der Verkäufer arglistig gehandelt, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen. Er kann den Kaufvertrag außerdem wegen arglistiger Täuschung anfechten. Für diese Ansprüche gilt nicht die besondere Verjährung für Sachmängel, sondern die regelmäßige Verjährung (§ 438 Abs. 3 BGB). Sie beginnt erst, wenn der Käufer von dem Mangel erfährt. Deshalb melden sich Käufer manchmal erst Jahre nach dem Einzug.
Wie Käufer in solchen Fällen vorgehen, haben wir im Beitrag Arglist beim Immobilienkauf zusammengefasst.
Eine Eigentümerin verkauft ihr Reihenhaus. Vor einigen Jahren war nach einem Starkregen Wasser in den Keller gelaufen. Ein Fachbetrieb hat damals die Außenwand abgedichtet, seitdem ist der Keller trocken. Im Exposé steht „trockener Keller“, der Wasserschaden wird nicht erwähnt.
Ein Jahr nach dem Verkauf läuft bei einem erneuten Starkregen wieder Wasser in den Keller. Der Käufer erfährt von den Nachbarn von dem früheren Schaden und verlangt Schadensersatz. Ob die Eigentümerin haftet, hängt jetzt davon ab, ob sie den Wasserschaden hätte offenlegen müssen und ob sie davon ausgehen durfte, dass er dauerhaft behoben war. Diese Frage hätte sich gar nicht gestellt, wenn sie den Schaden vor dem Notartermin offengelegt, die Rechnung des Fachbetriebs übergeben und beides im Kaufvertrag erwähnt hätte.
Rechtsanwältin Margarethe Hartun berät Verkäufer vor dem Notartermin. Sie prüft Exposé und Kaufvertragsentwurf, klärt, welche Umstände offengelegt werden sollten, und formuliert die Hinweise so, dass sie später auch belegbar sind. Macht ein Käufer nach dem Verkauf Ansprüche geltend, vertritt sie Sie gegenüber dem Käufer und vor Gericht. Wir beraten von Elmshorn aus und in Hamburg. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie auf der Seite Maklerrecht.
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