Wohnungseigentumsrecht // WEG-Recht
Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) ist der Teil des Immobilienrechts, mit dem Wohnungseigentümer häufig in Berührung kommen. Denn das WEG-Recht ist nicht nur maßgeblich für den Kauf einer Eigentumswohnung, sondern regelt die Rechtsbeziehungen von Wohnungseigentümern untereinander in der Eigentümergemeinschaft.
Nicht selten sind Eigentümergemeinschaften von sehr unterschiedlichen Interessen und ggf. auch finanziellen Möglichkeiten geprägt. Das führt häufig zu Meinungsverschiedenheiten, vor allem wenn größere Anschaffungen oder Reparaturen anstehen bzw. für das Gebäude wichtige Entscheidungen zu treffen sind.
WEG-Recht: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Das WEG-Recht unterscheidet zwei Arten des Eigentums in Bezug auf die Eigentumswohnungen und das Gesamtgebäude: das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum.
Relevant ist diese Unterscheidung, wenn es darum geht, wer beispielsweise für Erhaltung und Instandhaltung bestimmter Gebäudeteile aufkommen muss – der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Geht es um Gebäudeteile im Gemeinschaftseigentum, ist die Eigentümergemeinschaft zuständig und hat auch die Kosten zu tragen. Steht ein Gebäudeteil im Sondereigentum, ist der Wohnungseigentümer u.a. für Reparaturen etc. verantwortlich – auch finanziell. Diese Unterscheidung ist also vor allem dafür relevant, wer Kosten zu tragen hat.
Zum Sondereigentum zählen u.a.:
- alle Räume einer Eigentumswohnung, individueller Kellerraum / Abteil
- innenliegende nichttragende Wände der Eigentumswohnung
- Einbaumöbel (Küchen, Schränke etc.)
- Tapeten, Fußbodenbeläge
- Innentüren
- Sanitärinstallationen
Zum Gemeinschaftseigentum zählen u.a.:
- das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, inkl. Garten
- Dach
- Heizungsanlage
- SAT-Anlage
- Gemeinschaftsflächen (Flure, Kellergänge, Treppen, Waschküche, Trockenräume)
- öffentlicher Aufzug
- tragende Wände, auch in einer Wohnung
- Fenster, Fensterrahmen
- Balkongeländer
Wichtig ist allerdings zu wissen, dass die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft auch abweichende Regelungen enthalten kann, also z.B. einem Eigentümer einen Teil des Gartens als Sondereigentum zuweist etc.
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Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft
In der Gemeinschaftsordnung (GO) einer Eigentümergemeinschaft werden sehr unterschiedliche rechtliche Angelegenheiten für die Eigentümergemeinschaft geregelt. Eine umfangreiche Gemeinschaftsordnung ist dabei nicht unbedingt von Nachteil, auch wenn sie unter Umständen zunächst abschreckend wirkt. Denn häufig konkretisiert sie so gesetzliche Regelungen und trägt dabei der ganz konkreten Situation in der Wohnanlage Rechnung.
Unter anderem diese Punkte sind oft in Gemeinschaftsordnungen geregelt:
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
- Verzicht auf Einstimmigkeit bei der Beschlussfassung – abweichend vom Gesetz
- Regelung zur Kostenumverteilung
- Regelungen zum Aufbau von Instandhaltungsrückstellungen
- Einschränkungen im Hinblick auf Weiterverkauf einer Eigentumswohnung (Zustimmungsbedürftigkeit etc.)
Das zeigt aber auch: Eine Geschäftsordnung in der Eigentümergemeinschaft kann erheblichen Einfluss auf die finanzielle und rechtliche „Bewegungsfreiheit“ der Wohnungseigentümer haben. Insofern ist es – gerade für Wohnungskäufer vor dem Kauf! – wichtig zu wissen, welche Regelungen die Gemeinschaftsordnung enthält, um finanzielle und rechtliche Fallstricke nicht zu übersehen.
Sie wollen eine Gemeinschaftsordnung professionell anwaltlich prüfen lassen oder haben eine Frage zu einer ganz konkreten Regelung in der GO? Rechtsanwältin Hartun ist Ihre Ansprechpartnerin!
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Beschlüsse & Beschlussanfechtung
Oftmals entstehen Konflikte in der Eigentümergemeinschaft, wenn es um Beschlüsse in der Eigentümerversammlung geht. Hier treffen häufig unterschiedliche Auffassungen über den Umgang mit dem Gebäude aufeinander, genauso oftmals unterschiedliche finanzielle Spielräume der Eigentümer. Gerade wenn es um größere Ausgaben für die Sanierung oder Instandhaltung von Sondereigentum im Wege einer Sonderumlage geht (Dach, Fassade, Heizungsanlage etc.), kann es dann zu Streit kommen.
Kommt es dann auch noch zu formell oder inhaltlich fehlerhaften Beschlüssen, wird ein Beschluss der Eigentümerversammlung nicht selten rechtlich auf den Prüfstand gestellt – ggf. mit einer Beschlussanfechtungsklage. Unter anderem diese Fehler in der Beschlussfassung machen einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechtbar:
- Fehler bei der Ladung zur Eigentümerversammlung (unterbliebene oder nicht fristgerechte Ladung etc.)
- Fehlen oder fehlerhafte Angabe eines Tagesordnungspunktes
- Beschluss trotz fehlender Beschlussfähigkeit
- Beschluss unklar oder mehrdeutig formuliert
- Verstoß des Beschlusses gegen Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung
Wollen Sie Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung erheben? Wollen Sie die Erfolgschancen vorher anwaltlich klären lassen? Sprechen Sie Rechtsanwältin Hartun direkt an!
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Vermietung von Eigentumswohnungen
Viele Eigentümer von Eigentumswohnungen vermieten ihre Wohnung. Nicht selten stellen sich Eigentümern dann auch spezifische Fragen: Gibt es Einschränkungen, die die Gemeinschaftsordnung zu diesem Thema vorsieht? Sind die Einschränkungen wirksam?
Und natürlich können sich auch ganz allgemeine mietrechtliche Fragen stellen, z.B. zum Thema Mietvertrag, Untervermietung, Mietmängel oder auch zum Thema Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter / Eigentümer.
Sie benötigen anwaltlichen Rat im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung? Sprechen Sie Rechtsanwältin Hartun gerne direkt an!
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